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案情簡(jiǎn)介

張軍想在北京投資買房，經(jīng)人介紹認(rèn)識(shí)了李偉，李偉在朝陽區(qū)有一處臨街的302號(hào)商鋪?，想予以出賣。兩人于2012年5月23日簽訂房屋買賣合同，約定房款800萬，于協(xié)議簽訂當(dāng)日給付定金50萬元，6月15日前給付首付款400萬元，并用首付款解押200萬元的銀行貸款。當(dāng)張軍支付首付款之后，李偉按約解除銀行抵押并交房，雙方做好網(wǎng)簽之后，李偉的前妻王麗找到張軍說302號(hào)房歸其所有，張軍這才得知，2011年的時(shí)候王麗和李偉離婚，雙方協(xié)議302號(hào)房歸王麗所有，由王麗償還銀行貸款，待貸款還完之后，李偉配合王麗辦理過戶登記，王麗給李偉250萬元的補(bǔ)償。王麗得知李偉賣房后，與李偉簽訂了一個(gè)《關(guān)于出售房產(chǎn)的協(xié)議》，約定302號(hào)房由王麗委托李偉進(jìn)行出賣，李偉歸還全部銀行貸款后在王麗的協(xié)助和監(jiān)督下與買方完成過戶手續(xù)，并從房款中向王麗支付450萬元。簽完該協(xié)議后，王麗又以其與李偉離婚時(shí)簽訂的《財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議》為由，將李偉告上法庭，要求法院將302號(hào)房過戶到自己的名下，法院支持其訴訟請(qǐng)求。王麗根據(jù)法院的判決，將302號(hào)房屋的產(chǎn)權(quán)變更到自己名下。之后，王麗要求張軍向其支付剩余購房款，張軍陸續(xù)支付了50萬元之后，王麗并不配合網(wǎng)簽，因?yàn)橥觖愊胱審堒娭Ц兑还?50萬元的房款，而張軍認(rèn)為，已經(jīng)給李偉450萬元了，只能給王麗350萬元尾款，雙方陷入僵局。半年之后，此事又起波瀾,王麗通過中間人向錢晨借錢，以302號(hào)房做抵押，雙方簽訂房屋借款抵押合同，但并未辦理房屋抵押過戶登記。王麗逾期還款，錢晨訴至法院要求強(qiáng)制執(zhí)行該房產(chǎn)?？吹椒ㄔ簩?duì)房子采取強(qiáng)制查封措施，張軍找到本報(bào)法律專家顧問團(tuán)成員北京市東元律師事務(wù)所合伙人律師李松，尋求專業(yè)的法律意見。

律師解讀

李松律師分析，面對(duì)法院的強(qiáng)制執(zhí)行，張軍可先提起書面執(zhí)行異議，由法院審查書面異議理由是否成立。若法院認(rèn)為理由充分，裁定中止對(duì)該標(biāo)的的執(zhí)行，反之，則裁定駁回。若法院裁定駁回，張軍可在收到裁定之日后15日內(nèi)提起案外人執(zhí)行異議之訴。張軍可以將王麗、錢晨訴至法院，請(qǐng)求法院終止對(duì)302號(hào)房屋的執(zhí)行措施。張軍可在訴訟中主張其已經(jīng)和李偉、王麗之間就302號(hào)房形成了買賣合同關(guān)系，且已支付了500萬元的房款，對(duì)302號(hào)房又已經(jīng)合法占有使用，至于剩余的300萬元房款，張軍表示自己現(xiàn)在有能力支付，可提存到法院。根據(jù)我國(guó)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第28條的相關(guān)規(guī)定，張軍已經(jīng)符合對(duì)錢晨金錢債權(quán)執(zhí)行的對(duì)抗條件，錢晨不能以其對(duì)王麗的普通債權(quán)，逾越在先成立的房屋買賣關(guān)系，雖然王麗和錢晨之間簽訂抵押合同，但雙方并沒有就302號(hào)房進(jìn)行抵押登記，根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)抵押必須進(jìn)行登記，否則不動(dòng)產(chǎn)抵押債權(quán)不能成立，故錢晨對(duì)王麗的債權(quán)只是普通債權(quán)，無法對(duì)302號(hào)房進(jìn)行優(yōu)先受償。待法院作出停止執(zhí)行302號(hào)房的判決之后，張軍可再提起訴訟要求王麗、李偉繼續(xù)履行房屋買賣合同，配合自己辦理房屋過戶手續(xù)。至于錢晨如何實(shí)現(xiàn)債權(quán)，其可向法院申請(qǐng)執(zhí)行王麗的其它財(cái)產(chǎn)。

李松律師提醒大家，房子價(jià)值太高，買房一定要謹(jǐn)慎，同時(shí)保存好買房過程中的相關(guān)票據(jù)，遇到糾紛，及時(shí)運(yùn)用法律手段維護(hù)自己的權(quán)益，萬不可懈怠。例如本案，若張軍及早將王麗、李偉訴至法院，將房子予以保全，也就不會(huì)出現(xiàn)后來的執(zhí)行事件。

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