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?張先生在某小區(qū)買了一套二手房，該小區(qū)已建成10多年，當(dāng)初買房時(shí)檢查了一遍房屋情況，沒(méi)發(fā)現(xiàn)什么異常?？蓜?cè)胱『蟛痪镁桶l(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)衛(wèi)生間漏水，拆開(kāi)衛(wèi)生間的吊頂，發(fā)現(xiàn)大片墻頂都被水浸泡，水珠一滴一滴往下掉。張先生家住5樓，當(dāng)時(shí)6樓正在裝修，他懷疑是樓上裝修不當(dāng)導(dǎo)致自己家漏水、墻皮發(fā)霉。但聯(lián)系6樓業(yè)主，業(yè)主卻遲遲不肯露面，張先生該怎么辦？對(duì)于漏水造成的損失該如何索賠？如果真的是樓上住戶裝修導(dǎo)致漏水，物業(yè)是否承擔(dān)部分責(zé)任？

????遼寧智庫(kù)律師事務(wù)所白禹龍：

????該損失索賠有兩個(gè)方向，一個(gè)是主張違約責(zé)任，即根據(jù)房屋買賣合同要求前房主承擔(dān)因房屋存在質(zhì)量瑕疵而造成的漏水損失。一個(gè)是主張侵權(quán)責(zé)任，即要求對(duì)漏水存在過(guò)錯(cuò)的各方承擔(dān)漏水損失，可能存在的責(zé)任主體包括前房主、物業(yè)、樓上的鄰居。綜上，因房屋質(zhì)量瑕疵舉證困難，且漏水過(guò)錯(cuò)常存在于相鄰業(yè)主或物業(yè)公司，故此類損失常主張侵權(quán)責(zé)任。

????主張侵權(quán)責(zé)任的，須以前房主、物業(yè)、樓上鄰居為被告。該三類主體承擔(dān)責(zé)任的前提是：前房主交付的房屋存在質(zhì)量瑕疵且該瑕疵造成漏水；樓上鄰居裝修行為造成漏水；物業(yè)公司未能按照物業(yè)服務(wù)合同約定履行義務(wù)造成漏水，如該漏水系因共有部位未能及時(shí)維護(hù)造成。

????具體承擔(dān)責(zé)任，以前述三類主體對(duì)于漏水事件的過(guò)錯(cuò)程度來(lái)劃分，由法院根據(jù)證據(jù)及事實(shí)情況等酌定。??阿幫

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