近日，長租公寓卷款跑路一事鬧得沸沸揚揚，不少租客交了一年的房租后因長租企業(yè)暴雷而被掃地出門。然而《消費者報道》了解到，長租公寓再現(xiàn)“新騙局”，有深圳市民花了幾百萬買房最后卻變成了租房，租期為20年，這是怎么一回事呢？

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支付幾百萬房款，購房合同變租賃合同

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2020年8月，有多位市民在深圳市龍華觀瀾鴻基新都（下文簡稱“鴻基新都”）拉起了橫幅，“違規(guī)銷售”“商業(yè)欺詐”等字眼格外引人注目。李利（化名）告訴《消費者報道》，他們花了上百萬購買了鴻基新都的房子后發(fā)現(xiàn)自己被騙了，本該成為該小區(qū)的業(yè)主最后竟變成了租客。

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據(jù)了解，李利是通過中介介紹來到鴻基新都售樓處了解該樓盤，當(dāng)時看中了一套建筑面積為113.42平方米的房子，最終以282萬元的價格買下。李利回憶稱，在購房時售樓部還有砸金蛋活動，與其他樓盤的購房流程無異。

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砸金蛋活動（業(yè)主供圖）

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“當(dāng)時我交了接近一百萬的首付款之后，銷售拿給我的合同竟然是租賃合同。我當(dāng)時就不愿意了，我是來買房的，并不是來租房的。對方卻告訴我現(xiàn)在不想要的話之前交的錢都不能退?！袄罾麑Α断M者報道》說?！傍櫥露紱]有《商品房預(yù)售證》，但銷售告訴我這沒有問題。”

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記者查閱資料了解到，鴻基新都的樓盤并沒有與其他普通商品房（公寓）一樣五證齊全，只有《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》和《國有土地使用證》，唯獨欠缺了《商品房預(yù)售許可證》。據(jù)了解，《商品房預(yù)售許可證》（下稱“預(yù)售證”）是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件，若開發(fā)商未取得預(yù)售證，則不能對外出售。

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李利告訴《消費者報道》，銷售多次游說購買鴻基新都的樓盤有多靠譜，表示該樓盤的地是由中國長安汽車集團深圳投資有限公司（下稱“長安集團”）通過招掛拍取所得，無須有太多的顧慮?！傍櫥露即蛑幌拶彙⒉幌拶J和以租代售名義試圖說服我。當(dāng)時我聽到是長安集團的地，便選擇相信了他們?！弊罱K，李利簽署了《房屋租賃合同》，合同甲方主體為深圳鴻潤創(chuàng)建投資有限公司（下稱“鴻潤創(chuàng)建”），租期為20年。此外，合同內(nèi)容顯示會另外贈送20年使用權(quán)給租房者，合計40年。

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《物業(yè)租賃合同書》（業(yè)主供圖）

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另外，其租賃總租金以建筑面積計算，該物業(yè)合同約定建筑面積共113.42平方米，單價為24912元，總金額為2825566元。

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雖簽署《房屋租賃合同》已成定局，但李利仍惴惴不安。李利回憶稱，當(dāng)時銷售聲稱鴻基新都為大紅本性質(zhì)，簽署《房屋租賃合同》只是個規(guī)避政府的行為，合同只是形式而已，并表示一旦簽訂了租賃合同，承諾之后可以每位業(yè)主獨立拆分紅本，該樓盤具備產(chǎn)權(quán)分制，讓業(yè)主放心居住。

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鴻基新都的工作人員與其他業(yè)主的聊天截圖（業(yè)主供圖）

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一紙通知：鴻基新都均為租賃使用

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2020年8月7日，鴻基新都對外公示了一份告示，內(nèi)容顯示“本項目（鴻基新都商務(wù)大廈）公寓樓所有房屋，均為租賃/出租使用， 而非銷售?！痹搩?nèi)容讓不少購房者瞬間炸了鍋，“8月7日之前我們從未見過這份告示，他們分明就是欺詐了我們業(yè)主，口口聲聲說《房屋租賃合同》只是形式而已，一步步的誘導(dǎo)我們業(yè)主簽署合同?！币粯I(yè)主對《消費者報道》說。

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鴻基新都發(fā)出的告示（業(yè)主供圖）

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8月9日之后，有業(yè)主發(fā)現(xiàn)鴻基新都售樓處有關(guān)出售、買賣的標(biāo)示被逐一清除。有業(yè)主告訴《消費者報道》，買房的時候，售樓處的沙盤上有明確的標(biāo)示著‘買賣’‘買賣合同’等字樣，溝通過程中從來沒有人告知關(guān)于租賃的相關(guān)信息。

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8月9日前，沙盤帶有“買賣”“買賣合同”字樣（業(yè)主供圖）

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對此，《消費者報道》針對此事向鴻潤創(chuàng)建進行采訪問詢，對方表示不存在以買賣為由進行交易，鴻基新都長租公寓項目從未設(shè)立過售樓部，也沒有銷售人員和“購房者”的說法，項目現(xiàn)場設(shè)立的是體驗中心和業(yè)務(wù)人員，其客戶均為租客。

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鴻潤創(chuàng)建告訴《消費者報道》，雙方在簽訂租賃合同前，簽訂租賃合同時，及至履行合同過程中所作的意思表示均是房產(chǎn)租賃，從來沒有做出過買賣房產(chǎn)的意思表示。另外，租賃合同中約定的合同價款為租金，并非購房款；部分承租人付款的轉(zhuǎn)賬憑證上記載的匯款用途為租金，這是承租人匯款時自己備注上去的，說明承租人對租賃房屋的合同目的是有清楚認(rèn)知的。此外，所有貸款租戶向商業(yè)銀行等金融機構(gòu)申請的是租賃貸款，借款合同上的借款用途均明確為：租金。

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李利以及其他業(yè)主并不認(rèn)同鴻潤創(chuàng)建的說法，認(rèn)為鴻潤創(chuàng)建只拿合同說事，回避了在簽合同之前的所有誘騙和誘導(dǎo)過程。“他對外公示是長租公寓性質(zhì)，除了合同之外是否還有其他證據(jù)？除了所謂的體驗中心是否有公示長租公寓的證據(jù)，還有體驗中心的銘牌為何拆走？”

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8月9日后，業(yè)主發(fā)現(xiàn)沙盤的銘牌已被拆走（業(yè)主供圖）

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此外，《消費者報道》撥打了深圳12345反映該情況，對方表示鴻基新都商務(wù)大廈非商品性住房，不能進行銷售。相關(guān)職能部門已告知開發(fā)商：深圳泓潤創(chuàng)建投資有限公司要在顯眼地方粘貼只租不售的告示，保障群眾有知情權(quán)。

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值得一提的是，從部分業(yè)主提供的轉(zhuǎn)賬錄顯示，收款方戶名為深圳鴻潤創(chuàng)建有限公司，其轉(zhuǎn)賬用途均為購房款，而不是備注為租金用途。此外，多名業(yè)主與中介溝通時，中介的經(jīng)紀(jì)人一直以售房自居。

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轉(zhuǎn)賬用途為“購房款”的轉(zhuǎn)賬截圖（業(yè)主供圖）

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中介：開發(fā)商找我們代理賣房

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《消費者報道》通過網(wǎng)絡(luò)查詢發(fā)現(xiàn)，各大房產(chǎn)信息服務(wù)平臺仍有鴻基新都的相關(guān)售樓信息，均以“在售”等字眼露出。值得一提的是，部分鴻基新都的二手房源在安居客平臺上帶有“安選”標(biāo)簽。據(jù)了解，安選房源的定義為真實存在、真實在售、真實圖片、可正常帶看的房源，如此帶有“安選”標(biāo)簽的房源，讓不少有購房需求的用戶更為放心。

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樓盤網(wǎng)關(guān)于“鴻基新都”的信息

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安居客關(guān)于鴻基新都房源帶有“安選”標(biāo)簽

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此外，在“小區(qū)問答”一欄有用戶發(fā)起提問，表示鴻基新都的陽臺掛有“退款退房”的橫幅，詢問樓盤是否存在問題時，其回答區(qū)的經(jīng)紀(jì)人均表示“問題不大”。

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記者通過安居客平臺以購房者身份聯(lián)系到一家中介公司，該公司的經(jīng)紀(jì)人告訴記者，“鴻基新都的房源均為新房，因為我們沒有權(quán)限發(fā)新房，只能在二手房那里發(fā)新房，房子是開發(fā)商找我們代理的?！痹讷@取更多資料的時候，該經(jīng)紀(jì)人表示因合同出現(xiàn)問題，鴻基新都的房子現(xiàn)已暫停售賣，并提醒在購房時一定要問清楚開發(fā)商是簽署什么合同，不要被忽悠了。

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中介表示因合同問題現(xiàn)已暫停售賣

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安居客關(guān)于鴻基新都的其中一個房源的相關(guān)信息

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20年后，這些“業(yè)主”能否繼續(xù)居?。?/strong>

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李利和多位業(yè)主告訴《消費者報道》，很擔(dān)心過了20多年后被人掃地出門，現(xiàn)在卻因為簽署了《房屋租賃合同》而難以維權(quán)，無法為自己討個說法。對此，《消費者報道》采訪了法律從業(yè)者郭小明，郭小明表示在這種情況下，開發(fā)商的行為屬于虛假宣傳，在簽訂合同的過程中使用了欺詐的手段，屬于可撤銷合同。根據(jù)合同法的規(guī)定，購房者可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)進行變更或者撤銷。

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此外，《合同法》第214條規(guī)定，租賃期限不得超過20年，超過部分無效，開發(fā)商在租賃合同中約定20年租賃期限屆滿后再給予購房者免租使用20年，實際上是一種規(guī)避合同法最長租賃期限規(guī)定的行為，對于購房者來說是有風(fēng)險的。因為這種約定在實踐中可能會被認(rèn)定為約定了40年租賃期限，違反合同法規(guī)定，贈送的20年會被認(rèn)為無效。