位于蘇州市高新區(qū)的璞玥風(fēng)華，是蘇州中交路勁地產(chǎn)有限公司打造的高端圈層住區(qū)，號(hào)稱是蘇州首個(gè)精裝現(xiàn)房項(xiàng)目，全新的豪宅標(biāo)桿。

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然而，近期《消費(fèi)者報(bào)道》接到該項(xiàng)目部分業(yè)主投訴稱，開發(fā)商此前的宣傳與實(shí)際交付的房子存在較大差距，新房號(hào)稱高端豪宅卻存在墻面空鼓、多扇門損壞等多項(xiàng)質(zhì)量問題。對(duì)此，開發(fā)商方面有關(guān)負(fù)責(zé)人表示“我們的房子都是經(jīng)過政府驗(yàn)收，并取得交付備案?！薄?/p>

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此外，部分業(yè)主質(zhì)疑開發(fā)商方面堅(jiān)持的“先交付后驗(yàn)房”的流程，相關(guān)律師也認(rèn)為此流程不符合相關(guān)規(guī)定的，驗(yàn)房是業(yè)主作為購房者的權(quán)利，若驗(yàn)房收房在整個(gè)流程的最后，可能會(huì)影響到業(yè)主的維權(quán)。

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不過，“璞玥風(fēng)華”項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人卻堅(jiān)持該流程并無任何問題。

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▲圖片來源：路勁地產(chǎn)官網(wǎng)

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高端豪宅被訴存多項(xiàng)質(zhì)量瑕疵

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家住蘇州的李先生2019年購入了璞玥風(fēng)華的一套精裝修房產(chǎn)，然而今年5月李先生繳納完維修基金和契稅并一次性交納一年的物業(yè)管理費(fèi)后，拿到鑰匙驗(yàn)房時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)開發(fā)商起初承諾的精裝修并沒有到位。

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李先生向《消費(fèi)者報(bào)道》反映稱，新房存在墻面空鼓、入戶門及6扇室內(nèi)門全部損壞且有明顯修補(bǔ)痕跡、門框縫隙過大、吊頂彎曲，中央空調(diào)出風(fēng)口安裝不到位、木地板存在明顯色差等多項(xiàng)問題，與開發(fā)商此前宣傳的高端精裝房相差甚遠(yuǎn)。

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▲受訪者供圖

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針對(duì)房屋質(zhì)量問題，在雙方協(xié)商初期階段，開發(fā)商方面給李先生的解決方案是“所有的事項(xiàng)能維修的維修，不能維修的該更換的更換”。

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而李先生則向本刊表示，自己已無法再相信開發(fā)商物業(yè)，原因是前幾次的維修他們也沒有整改好，甚至將好的部分也弄壞了。

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對(duì)于房屋裝修存質(zhì)量瑕疵問題，“璞玥風(fēng)華”項(xiàng)目的相關(guān)負(fù)責(zé)人接受《消費(fèi)者報(bào)道》采訪時(shí)表示相關(guān)問題確實(shí)存在，但其同時(shí)強(qiáng)調(diào)在質(zhì)保期范圍內(nèi)，房屋維修是開發(fā)商應(yīng)盡的義務(wù)，但需要業(yè)主配合。

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北京盈科(廣州)律師事務(wù)所殷金火律師在接受《消費(fèi)者報(bào)道》采訪時(shí)表示，合同中約定不明確是精裝修房屋買賣常見的糾紛，建議消費(fèi)者在合同中對(duì)選材以及驗(yàn)收的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)條款進(jìn)行詳細(xì)約定，并明確相對(duì)應(yīng)的違約責(zé)任。

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而《消費(fèi)者報(bào)道》從李先生提供的購房合同上看到，對(duì)于戶內(nèi)門裝修標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容為“成品戶內(nèi)門及門套，配合執(zhí)手”，并未明確列明具體品牌、型號(hào)、材質(zhì)等。

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另外本刊還發(fā)現(xiàn)，合同中還明確提到，即使開發(fā)商交付的商品房裝修和設(shè)備材料標(biāo)準(zhǔn)未達(dá)到合同相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，買受人也不得以此為由拒絕收房或者退房。

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▲受訪者供圖

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目前，消費(fèi)者和開發(fā)商之間就房屋維修和索賠方面仍未達(dá)成一致。李先生認(rèn)為自己的新房未住先修，其要求開發(fā)商承擔(dān)維修整改期間的房貸、房租、誤工費(fèi)等的實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失賠償。

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但開發(fā)商方面則只愿承擔(dān)相應(yīng)的維修賠償及誤工費(fèi)。根據(jù)李先生向本刊提供的購房合同顯示，在保修期內(nèi)，若房屋出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，出賣人除了承擔(dān)保修責(zé)任之外，對(duì)于買受人產(chǎn)生實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失的，出賣人修復(fù)期間，補(bǔ)償給買受人每日100元的誤工費(fèi)。

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對(duì)此，殷律師認(rèn)為，若雙方無法達(dá)成一致，業(yè)主可以提起民事訴訟。業(yè)主對(duì)于 “誤工費(fèi)”的賠償主張，因?yàn)楹贤旧砭哂屑s定，該項(xiàng)賠償內(nèi)容會(huì)相對(duì)容易地得到法院的支持，但對(duì)于整改期間的房貸、房租等損失則需要業(yè)主提供相應(yīng)的證據(jù)以證明以上主張的損失實(shí)際產(chǎn)生且是因開發(fā)商的過錯(cuò)而產(chǎn)生。

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驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)引質(zhì)疑

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盡管房屋存在嚴(yán)重的裝修質(zhì)量問題，但還是通過了合格驗(yàn)收，李先生對(duì)此感到疑惑。

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根據(jù)李先生向《消費(fèi)者報(bào)道》出示的“住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收合格證”顯示，李先生所購的房屋已按《住房工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收規(guī)程》DGJ32/TJ103-2010要求進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收結(jié)論為“合格”。

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▲受訪者供圖

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但本刊了解到，《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收規(guī)程》中對(duì)地面、墻面、水電暖等的驗(yàn)收都有明確規(guī)定與說明。其中，門窗工程明確規(guī)定“分戶門的種類、性能應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求；開啟靈活，關(guān)閉嚴(yán)密，無翹曲，表面色澤均勻，無明顯損傷和劃痕。內(nèi)門種類應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求；內(nèi)門開關(guān)靈活，關(guān)閉嚴(yán)密，無倒翹，表面無損傷、劃痕。”而這明顯與李先生所購房屋的門窗工程有較大出入。

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▲截圖自《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收規(guī)程》

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有明顯質(zhì)量問題的房屋是如何通過合格驗(yàn)收的呢？上述“璞玥風(fēng)華”項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向表示，“我們的房子都是經(jīng)過政府驗(yàn)收，并取得交付備案。”

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《消費(fèi)者報(bào)道》從蘇州高新區(qū)管委會(huì)官網(wǎng)查詢到，李先生所購買的房屋是在2019年12月16日通過交付使用備案。

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▲圖片來源：高新區(qū)管委會(huì)網(wǎng)站

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《消費(fèi)者報(bào)道》因此致電項(xiàng)目所在地的蘇州市高新區(qū)住建局，該局相關(guān)工作人員表示，會(huì)了解清楚相關(guān)情況，安排專人對(duì)接。然而截至發(fā)稿前，李先生仍未收到反饋結(jié)果。而對(duì)于有質(zhì)量瑕疵的房屋是如何通過交付使用備案的問題，對(duì)方并未直接回應(yīng)。

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從李先生提供的“住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收合格證”顯示，該房屋的相關(guān)驗(yàn)收單位分別有建設(shè)單位蘇州中交路勁地產(chǎn)有限公司，監(jiān)理單位蘇州市城建開發(fā)監(jiān)理有限公司，施工單位龍信（上海）裝飾工程有限公司以及物業(yè)管理單位江蘇路勁物業(yè)服務(wù)有限公司蘇州分公司。

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當(dāng)本刊詢問上述項(xiàng)目負(fù)責(zé)人是如何獲得“住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收合格證”時(shí)，對(duì)方表示該文件為“內(nèi)部文件”。

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對(duì)此，《消費(fèi)者報(bào)道》就房屋分戶驗(yàn)收是否具有完備的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和審核體系以及房屋質(zhì)量監(jiān)控體系等相關(guān)問題向路勁地產(chǎn)發(fā)去采訪函，截至發(fā)稿未得到任何回復(fù)。

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據(jù)本刊了解，分戶驗(yàn)收這一政策近年來已在全國(guó)普及并使用中。分戶驗(yàn)收即“一戶一驗(yàn)”，主要由建設(shè)單位組織施工、監(jiān)理、施工等單位在住宅工程竣工驗(yàn)收前進(jìn)行，質(zhì)量分戶驗(yàn)收不合格的，建設(shè)單位不得組織單位工程竣工驗(yàn)收，工程不得交付使用。

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早在2009年，住建部就出臺(tái)相關(guān)通知要求做好住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收工作，以最大限度保障購房人利益，但由于各方利益差異，監(jiān)理行業(yè)責(zé)任與權(quán)力不對(duì)等等原因，這一政策的實(shí)施效果并沒有那么理想。在實(shí)踐中，有開發(fā)商實(shí)際上仍實(shí)行抽查式驗(yàn)收，即使做到100%分戶驗(yàn)收，實(shí)測(cè)實(shí)量環(huán)節(jié)也難以保障。

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先簽字還是先驗(yàn)房？

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除了房屋質(zhì)量問題之外，開發(fā)商的房屋交付流程也令李先生心生質(zhì)疑。

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李先生向《消費(fèi)者報(bào)道》透露，當(dāng)初的收房流程是首先在售樓處繳納維修基金和契稅，然后必須一次性交納一年的物業(yè)管理費(fèi)，最后才拿到鑰匙和房卡，跟房修人員去驗(yàn)房收房。

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“如果知道房子有這么多問題，我是無論如何都不會(huì)簽字的”李先生無奈表示。

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當(dāng)《消費(fèi)者報(bào)道》詢問上述項(xiàng)目負(fù)責(zé)人關(guān)于收房流程是否合法合規(guī)時(shí)，對(duì)方表示該流程并無任何問題。

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針對(duì)上述收房流程，殷律師認(rèn)為，該流程是不符合相關(guān)規(guī)定的，驗(yàn)房是業(yè)主作為購房者的權(quán)利，商品房在合格交付后才開始由業(yè)主承擔(dān)物業(yè)費(fèi)。契稅作為不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的財(cái)產(chǎn)稅，一般在業(yè)主在對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收，確認(rèn)沒有問題并收房后進(jìn)行繳納。若驗(yàn)房收房在整個(gè)流程的最后，可能會(huì)影響到業(yè)主的維權(quán)。

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“璞玥風(fēng)華”曾因虛假宣傳被罰款

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如李先生所遇到的情況類似，多名業(yè)主遇到房屋裝修質(zhì)量問題。李先生告訴本刊，其所在的業(yè)主群里，也有不少業(yè)主的房屋出現(xiàn)了洗手盆大理石有裂紋、插座跳閘、漏水、衛(wèi)生間浴缸滲水等問題。“我交房的時(shí)候已經(jīng)坐在‘奔馳車上哭了’”一位業(yè)主在群內(nèi)調(diào)侃道。當(dāng)李先生在群內(nèi)說明其他業(yè)主若有房屋質(zhì)量問題可以向本刊反映時(shí)，卻被開發(fā)商相關(guān)人員踢出了業(yè)主群。

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“他們還要求我們刪（維權(quán)）微博，”5月21日，李先生向本刊傾訴。

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而高新區(qū)住建局的工作人員也向本刊表示，近期確實(shí)有收到關(guān)于該項(xiàng)目質(zhì)量問題的投訴。

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公開資料顯示，璞玥風(fēng)華（備案名璞玉風(fēng)華苑）項(xiàng)目地處蘇州北新區(qū)城鐵新城板塊，該板塊被稱為“蘇州的虹橋”，璞玥風(fēng)華項(xiàng)目于2018年11月開盤至今仍有商品房在售，均價(jià)約33000元/㎡。《消費(fèi)者報(bào)道》從李先生提供的宣傳手冊(cè)上看到，該項(xiàng)目定位為“奢裝人物私邸，高端圈層住區(qū)”。

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此外，本刊還在路勁地產(chǎn)官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，璞玥風(fēng)華項(xiàng)目曾獲“?2019第十四屆金盤獎(jiǎng)江蘇地區(qū)年度最佳住宅第一名”“2018年江蘇省建筑施工標(biāo)準(zhǔn)化星級(jí)工地”“2019年年度榮耀臻品豪宅”等多項(xiàng)榮譽(yù)。

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另外值得一提的是，本刊查詢發(fā)現(xiàn)，璞玥風(fēng)華曾于2019年3月因虛假宣傳被罰款2萬元。

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根據(jù)蘇州市虎丘區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局2019年3月29日公布的行政處罰決定書顯示，其在微信公眾號(hào)宣傳“同步頂級(jí)豪宅 落子城心天賦貴脈”、“打造 YUE 空間----蘇州首個(gè)“聲音與內(nèi)容”IP 的復(fù)合型生活方式空間”沒有相關(guān)依據(jù)，構(gòu)成在廣告中使用絕對(duì)化用語的行為。

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▲圖片來源：蘇州市虎丘區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局

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其宣傳“……璞玥風(fēng)華……不僅有規(guī)劃中地鐵 3 號(hào)線、6 號(hào)線，有軌電車 2 號(hào)線，更匯集了中環(huán)、西環(huán)、312國(guó)道等多條城市主干道，15 分鐘便可暢達(dá)蘇州全城”構(gòu)成在房地產(chǎn)廣告中以項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的所需時(shí)間表示項(xiàng)目位置的行為。

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▲圖片來源：蘇州市虎丘區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局

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事實(shí)上，全裝修房屋出現(xiàn)質(zhì)量瑕疵如今已成為老大難問題。根據(jù)全國(guó)消協(xié)組織受理投訴情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年全國(guó)消協(xié)組織受理房屋銷售投訴8,884件，投訴量居商品類投訴前十，投訴反映出的主要問題有：房屋質(zhì)量存在問題以及宣傳誤導(dǎo)。

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