2019年4月21日，黎先生向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部投訴，其購(gòu)買的佛山桂丹頤景園冠云樓開(kāi)發(fā)商將消防立管設(shè)置在了衛(wèi)生間套內(nèi)，占用了其房屋面積，違反《住宅建筑規(guī)范》及《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》。

?

2019年8月6日，佛山南海區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)和水利局召開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì)，邀請(qǐng)業(yè)主、開(kāi)發(fā)商佛山頤景園置業(yè)發(fā)展有限公司、消防工程師及審圖工程師共同協(xié)商，現(xiàn)場(chǎng)未協(xié)商成功。

?

開(kāi)發(fā)商回復(fù)本刊，“未按圖施工確有紕漏，合同附件為框架圖，已將該消防立管用水泥封住，可退還占用面積的金額及一定補(bǔ)償。04、09戶型的業(yè)主若有異議可退房?！?/p>

?

?

?試圖裝修三次，師傅均搖頭“干濕分離做不成”

?

2018年4月收樓后，黎先生著手裝修套內(nèi)26.83平方米的一室大通間。沒(méi)想到裝修師傅的一番話，讓他維權(quán)至今。

?

他告訴本刊，曾請(qǐng)了三撥裝修團(tuán)隊(duì)，均表示2.608平方的衛(wèi)生間無(wú)法做成干濕分離，第三撥裝修師傅分析，銷售人員當(dāng)初提供圖紙的尺寸和現(xiàn)場(chǎng)不一樣，且室內(nèi)多了根消防立管，住宅少見(jiàn)。

?

此話引起了黎先生的注意，他查閱了多項(xiàng)規(guī)范發(fā)現(xiàn)，此管不僅侵占業(yè)主面積，根據(jù)國(guó)家住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)，消防立管還不得設(shè)置在住宅套內(nèi)。

?

2019年8月，本刊走訪發(fā)現(xiàn)，該消防立管緊挨業(yè)主衛(wèi)生間一角，貫穿33層整棟樓的09戶型，現(xiàn)場(chǎng)已砌墻圍護(hù)，與之關(guān)聯(lián)的消防栓則設(shè)置在了一墻之隔的公共區(qū)域走廊部位。除此之外，桂丹頤景園冠云樓04戶型衛(wèi)生間套內(nèi)也被放置了消防立管，合計(jì)62戶受到影響（1~2樓為商鋪）。

?

?

?消防立管占用了套內(nèi)面積

?

黎先生對(duì)建設(shè)單位違法反《住宅建筑規(guī)范》和《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》的強(qiáng)制條文，卻能通過(guò)住宅建筑工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收感到疑惑，他向本刊展示自己搜集的條文規(guī)范：

?

1、《住宅建筑規(guī)范》（GB 50368—2005），8.1.4住宅的給水總立管、雨水立管、消防立管、采暖供回水總立管和電氣、電信干線(管)，不應(yīng)布置在套內(nèi)。（本規(guī)范全部條文為強(qiáng)制性條文，必須嚴(yán)格執(zhí)行）

?

其中，8.1.4的條文說(shuō)明：“為便于消防立管等維修和管理，不影響套內(nèi)空間的使用，本條規(guī)定上述管線不應(yīng)布置在套內(nèi)，實(shí)踐中，公共功能的管道、閥門(mén)、設(shè)備或部件設(shè)在套內(nèi)，住戶在裝修時(shí)加以隱蔽，給維修和管理帶來(lái)不便；在其他住戶發(fā)生事故需要關(guān)閉檢修閥門(mén)時(shí)，因設(shè)置閥門(mén)的住戶無(wú)人而無(wú)法進(jìn)入，不能正常維護(hù)，這樣的事例較多。本條據(jù)此規(guī)定上述設(shè)備和部件應(yīng)設(shè)在公共部位。”

?

?

?2、《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB 50096-2011），8.1.7下列設(shè)施不應(yīng)設(shè)置在住宅套內(nèi)，應(yīng)設(shè)置在共用空間內(nèi)：1公共功能的管道，包括給水總立管、消防立管、雨水立管、采暖（空調(diào)）供回水總立管和配電和弱電干線（管）等，設(shè)置在開(kāi)敞式陽(yáng)臺(tái)的雨水立管除外。（8.1.7為強(qiáng)制性條文，必須嚴(yán)格執(zhí)行）

?

3、《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（GB50352-2005），6.14.2 管道井的設(shè)置應(yīng)符合下列規(guī)定：管道井的斷面尺寸應(yīng)滿足管道安裝、檢修所需空間的要求；管道井宜在每層靠公共走道的一側(cè)設(shè)檢修門(mén)或可拆卸的壁板。（6.14.2為非強(qiáng)制條文）

?

4、《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50096-2011），5.4.1 每套住宅應(yīng)設(shè)衛(wèi)生間，應(yīng)至少配置便器、洗浴器、洗面器三件衛(wèi)生設(shè)備或?yàn)槠漕A(yù)留設(shè)置位置及條件。三件衛(wèi)生設(shè)備集中配置的衛(wèi)生間的使用面積不應(yīng)小于2.50m2。(5.4.1為非強(qiáng)制條文)

?

隨后，黎先生向開(kāi)發(fā)商投訴此事，2019年1月，黎先生與開(kāi)發(fā)商曾一度接近談攏，當(dāng)時(shí)，南海區(qū)住建局等工作人員前往現(xiàn)場(chǎng)，在其協(xié)調(diào)見(jiàn)證下，黎先生及開(kāi)發(fā)商達(dá)成初步共識(shí)，同意封管，且由開(kāi)發(fā)商在走廊處開(kāi)一個(gè)消防管檢修口。黎先生表示，在室外開(kāi)檢修口一是為了消防檢修管道方便，不用進(jìn)屋擾民，二是預(yù)防水管爆裂后水流到室內(nèi)。

?

但隨后該方案被擱置，住建局工作人員表示，開(kāi)發(fā)商回復(fù)為“黎先生不愿簽字”，黎先生提供的手機(jī)錄音則顯示“開(kāi)發(fā)商工作人員稱上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)不同意該方案。”

?

多級(jí)部門(mén)回復(fù)：設(shè)計(jì)圖紙中的消防立管設(shè)在公共空間

?

黎先生與開(kāi)發(fā)商協(xié)商未果，便于2018年5月起，通過(guò)南海民生熱線，佛山12345，南海政務(wù)通平臺(tái)、佛山行政投訴網(wǎng)，佛山市南海區(qū)、佛山市和廣東省三級(jí)住建部門(mén)反映桂丹頤景園冠云樓09和04戶型涉嫌違反國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的強(qiáng)制條文等問(wèn)題。

?

南海區(qū)國(guó)土城建和水務(wù)局（住建）、佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局等部門(mén)回復(fù)，“桂丹頤景園冠云樓3-33樓04、09戶型的消防栓和消防立管在設(shè)計(jì)圖紙中沒(méi)有設(shè)置在住宅套內(nèi)，而是設(shè)置在管井內(nèi)，屬于公共空間，沒(méi)有違反《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50096-2011）第8.1.7條和《住宅建筑規(guī)范》第8.1.4條?！?/p>

?

?佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局回應(yīng)

?

根據(jù)相關(guān)部門(mén)提供的，由佛山市嶺南建筑設(shè)計(jì)咨詢有限公司出具回復(fù)意見(jiàn)所示，在設(shè)計(jì)圖紙中，消防立管被劃分在公共區(qū)域，并非在業(yè)主住宅套內(nèi)。對(duì)此，各部門(mén)回復(fù)的結(jié)論為“業(yè)主反映的現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況與原設(shè)計(jì)圖紙不符。”

?

?

?黎先生認(rèn)為，有關(guān)部門(mén)以設(shè)計(jì)圖紙無(wú)誤為由，罔顧消防立管占用業(yè)主套內(nèi)面積的事實(shí)，于2019年4月21日向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部投訴反映。

?

消防工程師表示，砌墻后可作獨(dú)立消防環(huán)境

?

2019年8月6日，佛山南海住建局召開(kāi)多方協(xié)商會(huì)議。開(kāi)發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人現(xiàn)場(chǎng)表示由于施工單位未按圖施工，如今已將消防立管用水泥封管，且消防立管有明管也有暗管，不影響業(yè)主生活，還同意在墻外開(kāi)一個(gè)泄水口，以便緩解水管爆裂時(shí)的壓力。

?

針對(duì)封閉消防管是否影響居住，消防工程師在現(xiàn)場(chǎng)表示，封管砌墻后，可看作為獨(dú)立消防環(huán)境，可以通過(guò)相關(guān)檢測(cè)設(shè)備檢查消防栓供水能力、水壓是否達(dá)到要求。但管道和現(xiàn)場(chǎng)使用環(huán)境有關(guān)，在后續(xù)過(guò)程中出現(xiàn)漏水等維修情況，則需要鑿開(kāi)墻體維修，這便涉及到費(fèi)用的問(wèn)題。另外，該工程師還提及目前消防管井尺寸缺失的問(wèn)題。

?

黎先生現(xiàn)場(chǎng)表示“不動(dòng)產(chǎn)證的房產(chǎn)分戶圖與設(shè)計(jì)單位及審圖單位提供的設(shè)計(jì)圖紙不一致。設(shè)計(jì)圖紙將消防立管排除在外，而房產(chǎn)分戶圖則是將消防立管包括在內(nèi)”，并反對(duì)開(kāi)發(fā)商提出的封管方案：“封管后消防立管還是處于套內(nèi)，仍占用套內(nèi)使用面積，且封管會(huì)令消防立管無(wú)法得到常規(guī)的保養(yǎng)及維護(hù)，年久失修存有爆漏風(fēng)險(xiǎn)，危及業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全。其次，不認(rèn)同以及設(shè)計(jì)圖紙將管道面積算入使用面積，但按照《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》4.0.3-3： 煙囪、通風(fēng)道、管井等均不應(yīng)計(jì)入套內(nèi)使用面積，應(yīng)不屬于使用面積?！?/p>

?

?合同附件，房產(chǎn)分戶圖

?

審圖工程師則對(duì)黎先生的第二個(gè)疑問(wèn)進(jìn)行了解答，表示《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》中非黑體字為非強(qiáng)制性條文。

?

?

?由于移動(dòng)整條消防立管難度大，業(yè)主及開(kāi)發(fā)商雙方就封管、開(kāi)泄水孔的處理基本達(dá)成一致，但就消防管占用面積套內(nèi)面積的賠償未談妥。

?

開(kāi)發(fā)商表示可退還占用管道0.22平方米的面積金額及一定補(bǔ)償，黎先生則表示若消防管無(wú)法遷移，房屋按瑕疵商品房重新計(jì)價(jià)，退差價(jià)作為補(bǔ)償或租售開(kāi)發(fā)商所占用的套內(nèi)面積，租金抵扣物管費(fèi)。

?

開(kāi)發(fā)商：未按圖施工確有紕漏，合同附件為構(gòu)架圖

?

本刊就上述問(wèn)題發(fā)函詢問(wèn)，開(kāi)發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人致電回復(fù)，表示現(xiàn)場(chǎng)未按圖施工確有紕漏，目前已對(duì)04、09戶型的消防立管進(jìn)行封管處理，與部分業(yè)主友好解決及給予面積補(bǔ)償，個(gè)別業(yè)主若有異議可退房，認(rèn)為黎先生要價(jià)過(guò)高，故暫未能談妥。

?

對(duì)“整改后的墻體厚度是否達(dá)到分戶墻厚度”一事，該負(fù)責(zé)人回復(fù)稱住建局等部門(mén)表示已整改合格。

?

對(duì)于合同附件圖與設(shè)計(jì)圖不一致的問(wèn)題，該負(fù)責(zé)人回復(fù)“合同附件圖是一個(gè)框架圖”。但未解答若未按圖紙施工，為何會(huì)通過(guò)測(cè)繪、驗(yàn)收等。

?

本刊咨詢了一位業(yè)內(nèi)朱姓建筑設(shè)計(jì)師，他分析“消防立管擺在何處并不影響它的消防作用，所以消防驗(yàn)收時(shí)基本不會(huì)核對(duì)其在圖紙上的擺放為室外還是室內(nèi)。且消防主要驗(yàn)收的是圖紙上與消防設(shè)計(jì)有關(guān)的內(nèi)容是否有在施工上體現(xiàn)及整個(gè)系統(tǒng)是否能夠?qū)嶋H運(yùn)作?！?/p>

?

“消防立管用薄墻包裹問(wèn)題不大，因?yàn)樵搲Σ皇悄脕?lái)承重的，只是把難看的管道圍閉起來(lái)，但如果靠近衛(wèi)生間，則要注意此種輕質(zhì)墻的墻角是否防水。”另外，朱設(shè)計(jì)師表示，消防立管是一根紅色的大粗管，影響室內(nèi)觀感，驗(yàn)收時(shí)很容易發(fā)現(xiàn)。

?

前成都法院法官、法律從業(yè)人士郭小明接受本刊采訪時(shí)分析，開(kāi)發(fā)商在商品房建設(shè)中存在不符合相關(guān)規(guī)范的，應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)主管部門(mén)責(zé)令整改，違反相關(guān)行政法規(guī)的，應(yīng)當(dāng)對(duì)其進(jìn)行處罰。而在商品房交付過(guò)程中，存在實(shí)際交付的房屋和合同約定的情況不一致的，或者雖然合同未明確約定、相關(guān)規(guī)范沒(méi)有明確規(guī)定，但房屋不符合居住需求、存在影響美觀甚至安全隱患的，屬于履行合同不符合約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。同時(shí)，因?yàn)橄懒⒐苷加梅课菝娣e導(dǎo)致實(shí)際面積與合同約定不同，應(yīng)當(dāng)按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定，如果面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算；面積誤差比絕對(duì)值超出3%，業(yè)主可要求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息等。

?