最近，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比去年增加了25.6%，這是2011年以來(lái)的增長(zhǎng)率。考慮到疫情的沖擊，與2019年季度相比，比上年增長(zhǎng)率也達(dá)到15.9%，年平均復(fù)合增長(zhǎng)率為7.7%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期固定資產(chǎn)投資3.0%的復(fù)合增長(zhǎng)率。開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比例達(dá)到28.7%，也是統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來(lái)的值。開(kāi)發(fā)投資可以說(shuō)是拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資的主要?jiǎng)恿?lái)源。
推動(dòng)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)的主要因素是新開(kāi)工和竣工。去年季度，受疫情影響，房地產(chǎn)項(xiàng)目多處停工狀態(tài)，季度開(kāi)工、竣工分別下降27.2%和15.8%，形成低基數(shù)效應(yīng)。去年第二季度以后，在防疫救濟(jì)和擴(kuò)大內(nèi)需的推進(jìn)下，供應(yīng)地明顯增加，年土地成交價(jià)格增加17.4%，幫助新的開(kāi)工和竣工。今年季度，房地產(chǎn)新開(kāi)工、竣工各增長(zhǎng)28.2%、22.9%，是近十年來(lái)的峰。
目前，各地正在制定十四五住宅發(fā)展計(jì)劃，熱點(diǎn)城市住宅用地供應(yīng)增長(zhǎng)是主旋律。另外，在兩個(gè)集中的供應(yīng)模式下，供應(yīng)計(jì)劃的明細(xì)向全社會(huì)公開(kāi)，受到上級(jí)自然資源主管部門的監(jiān)督和評(píng)價(jià)，計(jì)劃的剛性增強(qiáng)，過(guò)去的供應(yīng)計(jì)劃不能完成的情況會(huì)發(fā)生變化。
3月份，70個(gè)城市的新房?jī)r(jià)比上個(gè)月上漲的城市數(shù)量為65個(gè)，只有5個(gè)城市下跌，比上年同期上漲幅度擴(kuò)大。對(duì)于最近商社市場(chǎng)恢復(fù)的趨勢(shì)，控制政策更加著力于供應(yīng)方，熱點(diǎn)城市大規(guī)模增加供應(yīng)地，以更大的供應(yīng)對(duì)策需求，使商社市場(chǎng)保持高水平的平衡，保持穩(wěn)定。因此，在去年全年開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)基數(shù)低(7%)的情況下，今年的開(kāi)發(fā)投資有望保持比去年同期增長(zhǎng)的。
當(dāng)然，也存在制約開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)的因素。首先，土地溢價(jià)率明顯下降。去年疫情后，為了提高市場(chǎng)預(yù)期，許多城市的穩(wěn)定地價(jià)政策松動(dòng)，競(jìng)爭(zhēng)建設(shè)政策退出，土地價(jià)格明顯增加，熱點(diǎn)城市產(chǎn)生了許多高價(jià)地。供應(yīng)地兩個(gè)集中，地價(jià)房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)控制，今年出高價(jià)土地的概率下降，土地溢價(jià)率明顯下降，各地要求住宅租賃地單排，占新區(qū)比例的10%以上，開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)受到限制。
其次，三條紅線和貸款集中度管理明顯影響住房企業(yè)融資結(jié)構(gòu)，住房企業(yè)更加重視銷售償還。與2019年同期相比，今年季度住宅企業(yè)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)發(fā)生了明顯變化，預(yù)付款和預(yù)付款的比例從31.59%上升到37.41%，國(guó)內(nèi)貸款從18.32%下降到15.22%，三條紅線和貸款集中度管理取得了一定的效果。今年，三條紅線擴(kuò)大了住宅企業(yè)的實(shí)施范圍，列入的開(kāi)發(fā)者陸續(xù)開(kāi)始了降低杠桿戰(zhàn)略。同時(shí)，貸款集中度管理更加嚴(yán)格，中小貸款增加30%，各地經(jīng)營(yíng)貸款流入樓市，住房企業(yè)資金面更加緊張，限制后續(xù)土地、開(kāi)工，可能影響開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)率。
再次，商社需求方的控制比較嚴(yán)格，影響商社的銷售，影響新的開(kāi)工。最近，控制政策越來(lái)越明確，房?jī)r(jià)上漲快，預(yù)計(jì)不穩(wěn)定的城市，控制動(dòng)作不會(huì)停止。住宅建設(shè)部采訪，地方發(fā)布新政策，規(guī)制政策不斷打補(bǔ)丁，形成了大樓市強(qiáng)有力規(guī)制的新邏輯。目前，控制效果開(kāi)始顯現(xiàn)，3月一線城市新房比上個(gè)月上升幅度下降到0.4%，比上年上升幅度也縮小。
顯然，控制的目的是阻止房地產(chǎn)市場(chǎng)從一線城市蔓延到二三線城市甚至。今年季度，樓市迎來(lái)的小陽(yáng)春，商社銷售面積3.6億平方米，銷售額3.8兆元，比上年增加63.8%和88.5%，比2019年季度增加20.7%和41.9%。交易金額的上漲幅度明顯大于交易面積，意味著房?jī)r(jià)明顯上漲，特別是在東部熱點(diǎn)地區(qū)，房?jī)r(jià)更新，強(qiáng)制控制越來(lái)越嚴(yán)格。
季度，商社的銷售面積和金額創(chuàng)歷史紀(jì)錄，3月建商社成交1.86億平方米，創(chuàng)歷年同期紀(jì)錄。但是，商社市場(chǎng)階段性的歷史頂峰到來(lái)的可能性很高，商社市場(chǎng)有可能在頂峰后慢慢下降。這將限制開(kāi)發(fā)人員的土地，加快開(kāi)工等。綜合來(lái)看，2021年開(kāi)發(fā)投資將繼續(xù)保持正增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)率不會(huì)明顯高于2020年。但是，在三條紅線、住房貸款金額緊張、需求方政策緊張的制約下，開(kāi)發(fā)人員加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)。同時(shí)，巨大的施工面積，加上地方政府的供給地增加，竣工高峰到來(lái)，整體上維持開(kāi)發(fā)投資的上位運(yùn)行，也是各方面都想看到的。