專家支招兒 遭遇房屋質(zhì)量問(wèn)題該怎么辦?
商品房質(zhì)量問(wèn)題由來(lái)已久。早在2002年,知名律師秦兵就提出過(guò)204條,對(duì)房屋質(zhì)量、購(gòu)房陷阱和收房驗(yàn)房問(wèn)題進(jìn)行過(guò)詳細(xì)的探討,并提出過(guò)對(duì)策。近兩年,北京接連出現(xiàn)多起因屋頂滲漏、面積縮水、墻體開(kāi)裂、管線未鋪、北京市政水電未通等導(dǎo)致業(yè)主和開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生糾紛的案例。
大部分收房糾紛未能解決
珠江駿景頂層漏水、國(guó)際友誼花園面積縮水、榮豐2008劣質(zhì)樓板、時(shí)代莊園臨時(shí)電問(wèn)題……這些被媒體公開(kāi)報(bào)道過(guò)的案例中,有的通過(guò)訴訟或協(xié)商解決了問(wèn)題,得到了補(bǔ)償,但大部分最后都拖延未能解決,如業(yè)主本人未實(shí)施整改,則房屋仍存在安全隱患。
北京馳躍翔工程監(jiān)理有限公司工程師張之剛介紹,雖然北京市建委規(guī)定了分戶驗(yàn)收制度,對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、墻體等進(jìn)行檢驗(yàn),但由于人力、技術(shù)的限制,對(duì)戶內(nèi)的一些細(xì)節(jié)問(wèn)題關(guān)照不夠。收房時(shí),業(yè)主仍然需要專業(yè)人員的幫助,對(duì)廚房、衛(wèi)生間的通風(fēng)系統(tǒng)、下水管道、墻體“空鼓”現(xiàn)象、電線接入等進(jìn)行檢查。
明確責(zé)任方,“抱團(tuán)”談判
在收房階段請(qǐng)專業(yè)人士如驗(yàn)房師等協(xié)助驗(yàn)房,目的是為了發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,及時(shí)解決問(wèn)題。而新房從立項(xiàng)、承建到交付使用,都有相關(guān)部門和公司負(fù)責(zé),開(kāi)發(fā)商、承建商、門窗等材料的供應(yīng)商、規(guī)劃、電力、消防部門、煤氣公司等,交房前是誰(shuí)的責(zé)任誰(shuí)負(fù)責(zé)。業(yè)主可以就重大、普遍性問(wèn)題“抱團(tuán)”集體維權(quán),與開(kāi)發(fā)單位談判、協(xié)商解決,該整改的整改,該補(bǔ)償?shù)难a(bǔ)償,否則一旦入住后就很難再追究了。
當(dāng)然,維權(quán)過(guò)程中爭(zhēng)取相關(guān)政府部門的支持也非常重要。建委系統(tǒng)的質(zhì)量監(jiān)督站一直是個(gè)被忽視的部門,其實(shí)作為行業(yè)主管部門,監(jiān)督站在協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)商、承建商、監(jiān)理公司等各方關(guān)系時(shí)具有重大作用,爭(zhēng)取該部門的介入和支持,督促其向相關(guān)單位追責(zé),是業(yè)主重點(diǎn)要做的。
把物業(yè)糾紛消滅在萌芽狀態(tài)
有調(diào)查顯示,北京80%以上的物業(yè)糾紛都源于開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題,業(yè)主入住后,開(kāi)發(fā)商往往將責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給物業(yè),而很多業(yè)主也以房屋質(zhì)量問(wèn)題得不到解決為由拒交物業(yè)費(fèi),由此產(chǎn)生諸多矛盾。
仁和律師事務(wù)所孟憲生、憶通律師事務(wù)所李蘇濱等律師均認(rèn)為,業(yè)主維權(quán)選擇一個(gè)恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)很重要,在收房階段把問(wèn)題都羅列出來(lái)并解決掉,可以避免入住后的很多糾紛。
■案例剖析
漏水歪墻一定要返修
●借鑒事件
上海沙龍漏水事件不了了之
●業(yè)界支招
主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,買受人有權(quán)退房;裂縫、門窗損壞、墻體歪斜等質(zhì)量瑕疵,業(yè)主可與開(kāi)發(fā)商談判要求施工單位返修,返修完畢后聯(lián)合驗(yàn)收
事件回放
2003年10月雨后的一天,上海沙龍業(yè)主去看將要交付的房子時(shí),發(fā)現(xiàn)大面積的滲水、裂縫現(xiàn)象。不少業(yè)主家里的裂縫都出現(xiàn)在承重墻上。
對(duì)此,在開(kāi)發(fā)商出具給業(yè)主的公開(kāi)信中如此解釋:據(jù)專家介紹并向北京其他一些房地產(chǎn)項(xiàng)目了解,得知諸多項(xiàng)目在該次降雨中都出現(xiàn)了類似的滲水現(xiàn)象,此種現(xiàn)象乃建筑工程通病。同時(shí)表示,為了對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé),公司決定對(duì)房屋窗戶、墻面重新做防水處理,延期10天交房。
10天后,部分業(yè)主再次來(lái)到沙龍,發(fā)現(xiàn)裂縫補(bǔ)上了,外立面的防水也重新做過(guò)了,但是門框不正、墻壁不正、暖氣安排不合理等問(wèn)題依然未改。業(yè)主們反復(fù)催促開(kāi)發(fā)商,始終得不到徹底解決?!皩?shí)在耗不起,”當(dāng)時(shí),包括徐先生在內(nèi)的很多業(yè)主都接受了這個(gè)方案,收了房,漏水問(wèn)題最后不了了之。 (《京華時(shí)報(bào)》2004年2月20日?qǐng)?bào)道,有刪節(jié))
支招
北京永惠華建筑科技有限公司負(fù)責(zé)人永惠華:交付的商品房存在裂縫、局部滲水漏水、門窗損壞、墻體歪斜等質(zhì)量瑕疵時(shí),如果合同中明確約定有退房條款,則購(gòu)房人可以拒絕接收房屋。若合同中沒(méi)有明確約定,根據(jù)《商品房銷售管理辦法》,買受人認(rèn)為可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn),確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,買受人有權(quán)退房。
北京航青工程建設(shè)監(jiān)理有限責(zé)任公司總工程師樸雄華建議:在不退房的情況下,業(yè)主可與開(kāi)發(fā)商談判,要求施工單位返修,寫出細(xì)致的書面報(bào)告,在開(kāi)發(fā)商、質(zhì)量監(jiān)督站及準(zhǔn)業(yè)主處分別備案;返修完畢后,由開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)有資質(zhì)的監(jiān)理單位,與設(shè)計(jì)、施工單位、準(zhǔn)業(yè)主代表或準(zhǔn)業(yè)主自己邀請(qǐng)的專家,聯(lián)合驗(yàn)收。
惠誠(chéng)律師事務(wù)所袁前嶺律師:對(duì)于質(zhì)量瑕疵造成的損失,業(yè)主可請(qǐng)質(zhì)量監(jiān)督部門對(duì)原因和損失數(shù)額做出鑒定,作為支持賠償?shù)淖C據(jù)。
面積縮水要靠數(shù)據(jù)“說(shuō)話”
●借鑒事件
國(guó)際友誼花園面積縮水追回千萬(wàn)賠款
●關(guān)鍵點(diǎn)
請(qǐng)來(lái)有資質(zhì)的測(cè)繪單位重新測(cè)量
事件回放
2002年夏天,在北京國(guó)際友誼花園的業(yè)主們偶然發(fā)現(xiàn),其房產(chǎn)證上標(biāo)注的樓層是22、19、17層,購(gòu)房時(shí)是按此來(lái)計(jì)算總建筑面積的,但實(shí)際樓層是21、18、16層,業(yè)主們多公攤了3層面積。百余名業(yè)主當(dāng)即找到北京的測(cè)繪單位,但沒(méi)有一家愿意為此重新測(cè)量。無(wú)奈之下,業(yè)主們只好從上海請(qǐng)來(lái)具備一級(jí)資質(zhì)的上海市房屋土地測(cè)繪中心。
2002年6月14日,上海方面提供的測(cè)繪結(jié)果顯示:小區(qū)面積9314.26平方米,比北京市房地產(chǎn)勘察測(cè)繪所之前出具報(bào)告中的10675.86平方米少了1361.6平方米。除此之外,報(bào)告還認(rèn)為之前的測(cè)量多算了8000多平方米的公攤面積,合計(jì)金額高達(dá)1億多元。在鐵證面前,開(kāi)發(fā)商支付了2000余萬(wàn)元的賠償。 (本報(bào)去年3月10日?qǐng)?bào)道,有刪節(jié))
支招
惠誠(chéng)律師事務(wù)所袁前嶺律師:房屋面積縮水僅靠目測(cè)是不能作為依據(jù)的,而且公攤方面開(kāi)發(fā)商設(shè)置了很多陷阱,或者把地下人防、或者把會(huì)所等不能分?jǐn)偟墓ㄔO(shè)施也計(jì)入房款中。因此要請(qǐng)有資質(zhì)的測(cè)繪單位重新測(cè)量,以此作為主張權(quán)利的依據(jù)。
要收集材料及工藝的證據(jù)
●借鑒事件
榮豐2008出現(xiàn)“劣質(zhì)”隔板,開(kāi)發(fā)商退回部分款項(xiàng)由業(yè)主自購(gòu)樓板
●業(yè)界支招
合同或廣告中一般會(huì)標(biāo)明材料及工藝,要找行家?guī)兔匆约氨A糇C據(jù)
事件回放
2005年7月2日,榮豐2008近百名業(yè)主聚會(huì),就收房時(shí)發(fā)現(xiàn)的隔板質(zhì)量問(wèn)題向開(kāi)發(fā)商“討個(gè)說(shuō)法”。榮豐2008主打小復(fù)式戶型,中間用樓板隔開(kāi),“有業(yè)主用腳一跺,樓板就出現(xiàn)裂縫,那種板不適合做樓板,”業(yè)主于女士回憶,在業(yè)主堅(jiān)決要求下,榮豐出示了一份檢測(cè)報(bào)告顯示“10公斤重鋼球從1.2米處自由落下,板材呈裂狀”。對(duì)此,榮豐堅(jiān)持說(shuō),用做搭建隔板的海天板符合國(guó)家質(zhì)量認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn),不存在質(zhì)量問(wèn)題。業(yè)主群情激憤,組成了維權(quán)小組開(kāi)始提出“集體退房”解決問(wèn)題,但開(kāi)發(fā)商不予理會(huì)。后來(lái)針對(duì)樓板問(wèn)題,業(yè)主設(shè)法與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行商榷,最后,開(kāi)發(fā)商退回了一部分款項(xiàng),業(yè)主自行購(gòu)買了樓板安裝。 (《中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)》2005年9月29日?qǐng)?bào)道,有刪節(jié))
支招
北京航青工程建設(shè)監(jiān)理有限責(zé)任公司總工程師樸雄華:房地產(chǎn)買賣關(guān)系中從合同制定、備案到房產(chǎn)證辦理的全部流程幾乎都是由賣方來(lái)完成的,買方幾乎完全不知情,這就大大增加了消費(fèi)者權(quán)益受侵害的可能性。“集體退房”會(huì)有多大的效果?大家都沒(méi)有把握。因?yàn)榇蠖鄶?shù)業(yè)主對(duì)房子本身都表示認(rèn)可,房和隔板都是“合格”的,癥結(jié)在于功能界定模糊,這個(gè)厚2.4厘米的合格板材不能承受一個(gè)人的重量,不能用做地面隔板。
對(duì)這種材料和工藝問(wèn)題,開(kāi)發(fā)商一般都會(huì)在合同或廣告中標(biāo)明,業(yè)主應(yīng)事先找懂行的人幫忙去看,而不是自己不懂就簽合同,否則發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后很難爭(zhēng)取權(quán)益。
消費(fèi)者權(quán)益法律事務(wù)委員會(huì)邱寶昌律師:業(yè)主在發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)要注意收集證據(jù),比如合同、銷售廣告等。
■小貼士
收房先驗(yàn)“兩書一表”
根據(jù)合同規(guī)定,開(kāi)發(fā)商需提供《竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》,收房時(shí)一定要看到備案表的正本,并檢查上面是否有備案部門同意備案的簽署和公章。
實(shí)體方面,主要看實(shí)際設(shè)施是否與買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備的品牌、數(shù)量相符,是否有遺漏;確認(rèn)售樓合同附圖與現(xiàn)實(shí)是否一致,結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖相同,房屋面積是否經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)部門實(shí)際測(cè)量,與合同簽訂面積是否有差異(一般不超過(guò)3%)。
產(chǎn)權(quán)證可自行辦理
目前產(chǎn)權(quán)證多由購(gòu)房者委托開(kāi)發(fā)商、代理機(jī)構(gòu)或律師等代辦,代理費(fèi)從400元至5000元不等。但是,貸款合同并沒(méi)有規(guī)定開(kāi)發(fā)商代辦就應(yīng)該收取代辦費(fèi),除非購(gòu)房合同有特殊約定,否則業(yè)主可以要求開(kāi)發(fā)商代為辦理產(chǎn)權(quán),而不需交納代辦費(fèi)。如果已委托開(kāi)發(fā)商代辦而又想自己辦理的,可用書面通知撤銷對(duì)開(kāi)發(fā)商的授權(quán),結(jié)束雙方之間的委托代理關(guān)系。
不交物業(yè)費(fèi)不給鑰匙屬無(wú)理
按照規(guī)定,開(kāi)發(fā)商可以委托前期物業(yè)向業(yè)主交付房屋鑰匙,但物業(yè)公司無(wú)權(quán)以不交納物業(yè)費(fèi)作為不給鑰匙的理由。另外,契稅、公共維修基金的支付方式可由業(yè)主選擇自行到銀行交納,開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司無(wú)權(quán)強(qiáng)行要求代辦。
■重要提示
交付條件未具備先入住難索賠
在收房過(guò)程中,有的業(yè)主擔(dān)心不按開(kāi)發(fā)商通知的時(shí)間收房,會(huì)失去主動(dòng)權(quán),或由于種種原因,明知存在問(wèn)題卻先行收了房。
對(duì)此,專家建議,購(gòu)房者首先應(yīng)注意通知的有效性。開(kāi)發(fā)商發(fā)出該通知的時(shí)間要在房屋交付期限之內(nèi),必須是書面形式,且發(fā)出通知時(shí),合同所規(guī)定交付條件應(yīng)具備的文件均應(yīng)完備??陬^通知或者在不具備交付條件的情況下發(fā)出的通知,均應(yīng)視為無(wú)效,購(gòu)房者可以不接受,由此造成的延期交房責(zé)任應(yīng)由出賣人承擔(dān)。
如果開(kāi)發(fā)商通知入住的時(shí)候房屋不具備交付條件而購(gòu)房者入住了,就是實(shí)際接收了房屋,那么再以延遲交房來(lái)進(jìn)行索賠就比較困難,且不經(jīng)審查而匆忙入住,有可能喪失退房和獲取賠償?shù)臋?quán)利。(來(lái)源:中國(guó)市場(chǎng)秩序網(wǎng))
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