投資回報(bào)率較高，是小戶型產(chǎn)品宣傳上的賣點(diǎn)之一。何建文攝

　　上周五，本報(bào)和搜房網(wǎng)聯(lián)合舉辦地產(chǎn)沙龍，對目前小戶型銷售乏力、小戶型如何投資等問題進(jìn)行了探討，到會的嘉賓在給出自己觀點(diǎn)的同時，也呼吁消費(fèi)者投資時應(yīng)該理性看待市場。目前東莞小戶型在2007年扎堆嚴(yán)重，到了2008年出現(xiàn)了很多銷售停滯的項(xiàng)目，這讓購房者和開發(fā)商同樣遇到了麻煩。把錢放在銀行意味著資金貶值。投資吧?小戶型的現(xiàn)狀又讓人不敢涉足。怎么辦?本報(bào)特別制作了這期小戶型專題，結(jié)合沙龍嘉賓的看法和市場情況，幫讀者分析小戶型市場的現(xiàn)狀、走向和投資潛力。

　　2006年，小戶型價(jià)格分水嶺

　　關(guān)心樓市的讀者一定還記得2006年的小戶型風(fēng)光無限的場面。在市場相對比較平靜的情況下，小戶型卻異軍突起，創(chuàng)造了諸多銷售神話。綜藝·曼哈頓時代是小戶型公寓在價(jià)位上第一個吃螃蟹的樓盤，其定價(jià)直沖每平方米6000元的關(guān)口。盡管這一價(jià)位導(dǎo)致了銷售上的些許困難，但還是有力提升了小戶型的整體價(jià)位，小戶型產(chǎn)品定價(jià)再創(chuàng)新高。隨即上市的其他小戶型產(chǎn)品，只要地理位置尚佳或者產(chǎn)品品質(zhì)本身有一定突破，價(jià)位都以此作為參考，小戶型市場在2006年發(fā)生了根本性的變革。

　　同樣，2006年也是小戶型價(jià)格的分水嶺。在2006年以前，小戶型一直是購房者的香餑餑，價(jià)格也比較穩(wěn)定、理性。2006年以后，小戶型價(jià)格開始一路盤升。

　　從東莞出現(xiàn)小戶型這種供應(yīng)結(jié)構(gòu)以來，小戶型市場就一直比較活躍。盡管整體供應(yīng)量所占比例不大，但小戶型一直備受開發(fā)商和投資者的青睞，產(chǎn)品非常暢銷。

　　早在2003年，一向以大戶型主導(dǎo)的東莞住宅市場，在該年度上半年首次出現(xiàn)了兩個小戶型項(xiàng)目———怡豐都市廣場和中信新天地。第一批小戶型貨量乍一推出就受到市場的極大歡迎，銷售情況良好。2003年—2004年，以國泰城市公寓、城市假日、中惠麗陽時代等為代表的小戶型紛紛推出，這幾個樓盤同樣在市場上受到追捧。到2005年，小戶型開始成為商品房市場一個重要組成部分，出現(xiàn)了像博客公寓、香港街、運(yùn)河?xùn)|1號等戶型日益純粹、精致，建筑風(fēng)格多樣、立面獨(dú)特的小戶型樓盤。

　　2004年之后，隨著東莞小戶型的相對暢銷，小戶貨量供應(yīng)不斷增多，營銷手法不斷突破，價(jià)格也一路飆升。從2003年開始，經(jīng)過短短三年時間，小戶型產(chǎn)品的價(jià)位已經(jīng)發(fā)生了很大的變動。2003—2005年間，城區(qū)小戶型價(jià)格主要還是在2600-4200元的范圍內(nèi)變動，價(jià)格基本屬于比較穩(wěn)定、理性和消費(fèi)者可以接受的狀態(tài)。

　　而到2006年，城區(qū)小戶型的價(jià)格一路攀升，市場均價(jià)基本在5000-5500元之間(含精裝修)，以綜藝·曼哈頓為代表的酒店式公寓，均價(jià)在6000—6500元/平方米，御花苑的國際山水會館酒店式小戶型公寓價(jià)格更到了7000元以上。僅僅在幾年時間，東莞小戶型的價(jià)位整整抬升了幾個價(jià)格區(qū)間。

　　現(xiàn)狀:扎堆上馬不好賣

　　隨著城市化進(jìn)程的加快，中心區(qū)的投資需求日益旺盛，小戶型公寓項(xiàng)目深受開發(fā)者的青睞，因?yàn)槠溟_發(fā)周期短，開發(fā)難度小，投入小，獲利大，流動性強(qiáng)。而同樣的特點(diǎn)，如投入小、獲利大、流動性強(qiáng)等，同樣受到置業(yè)投資者甚至是投機(jī)短炒者的追捧。2004-2007年，東莞小戶型市場井噴式發(fā)展，新增供應(yīng)持續(xù)增加。

　　進(jìn)入2007年，小戶型公寓的投資開發(fā)項(xiàng)目扎堆上市，城區(qū)小戶型公寓項(xiàng)目同臺演出的近20個，全市小戶型公寓總供應(yīng)15749套，較2006年增長了124%?！?·27”房貸新政實(shí)施后，對小戶型公寓這種純投資性的物業(yè)影響最大。投資門檻的提高、收益率的下降、租金投資回報(bào)率的下降等，都大大降低了市場投資和投機(jī)需求；已經(jīng)提前完成出貨的開發(fā)商慶幸自己運(yùn)氣不錯，房貸新政出臺之際入市的遭受重創(chuàng)，2008年入市的項(xiàng)目仍然困難重重。

　　目前，為了銷售，東莞城區(qū)不少小戶型產(chǎn)品出現(xiàn)了降價(jià)，但購買者的持幣觀望和新政的實(shí)施，讓小戶型開發(fā)商傷透了腦筋。

　　投資回報(bào)率有多大?

　　小戶型在銷售過程中，開發(fā)商大多強(qiáng)調(diào)其投資回報(bào)，消費(fèi)者最后下單也基本是在認(rèn)可其投資回報(bào)率的基礎(chǔ)上。那么，這些高價(jià)位的小戶型產(chǎn)品究竟有多大的投資回報(bào)呢?在片面強(qiáng)調(diào)投資回報(bào)的背后，中小戶型住宅市場的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)是否會逐步放大?

　　據(jù)記者調(diào)查，東莞目前的小戶型市場租賃遠(yuǎn)比二手市場活躍，即大多投資客買來還是用于租賃，那么小戶型租賃市場的好壞將直接左右整個市場的發(fā)展情況。

　　地產(chǎn)行業(yè)計(jì)算投資回報(bào)，一般是以投資額(即房價(jià))的4%-6%再除以一年12個月算出基本的月租金參考價(jià)，如果實(shí)際租金高于這個參考價(jià)，那么基本可以說回報(bào)還是不錯。舉例來說:以6000元均價(jià)、50平方米的一間公寓計(jì)算，該公寓總價(jià)為30萬元。以4%來看，租金參考價(jià)為:30萬元×4%=12000元，再除以12個月，月租金=1000元；如果以6%計(jì)算，則月租金為1500元。

　　記者從金信聯(lián)行了解到，目前城中心區(qū)50平方米的公寓，家電配全租金一般是在1300-1600元之間。因此以目前小戶型的銷售價(jià)位來看，這個月租金參考價(jià)只是接近實(shí)際租金。

　　再從目前調(diào)查反饋的情況看。東莞的租賃市場并不樂觀，謝女士去年買了一間小公寓，試圖以1200元的價(jià)格出租，至今沒有成功，她只有降價(jià)出租。像謝女士遇到的問題在東莞城區(qū)相當(dāng)普遍，尤其小戶型供應(yīng)量在2007年遭遇井噴后，出租難、租金上不去等問題更加嚴(yán)重。

　　據(jù)分析，東莞公寓租賃情況不佳的另外原因，還在于城中村中大量的農(nóng)民房分流了部分租戶。但隨著政府舊城改造，相關(guān)政策不斷規(guī)范，相信這個租賃市場會有所改觀。而且隨著東莞城市結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，外來白領(lǐng)階層增加，小戶型的租住需求也應(yīng)該會明顯增大。那時，租賃需求的增長才更能推動市場對小戶型的投資欲望。

　　■沙龍觀點(diǎn)

　　保值升值看房產(chǎn)投資

　　油價(jià)上漲，電價(jià)也上漲。有人預(yù)測這兩個指標(biāo)性價(jià)格一上漲，勢必會帶動其他的物價(jià)也跟著上漲。這可能使通貨膨脹更加嚴(yán)重，錢越來越不值錢。在這種情況下，現(xiàn)在很多人覺得錢放在銀行肯定吃虧。那么，投資房產(chǎn)是不是一個保值增值的手段呢?特別是小戶型，到底該怎樣投資呢?

　　本元地產(chǎn)顧問副總經(jīng)理周欣: 稀缺性決定升值空間

　　房地產(chǎn)作為一個保值增值的產(chǎn)品，應(yīng)該有永久性，因?yàn)樗畲蟮奶攸c(diǎn)是稀缺性，可能比黃金稀缺性更強(qiáng)。它的挖掘也有一些不確定性，年度也不一樣，起伏都比較大。房地產(chǎn)市場就這么大，這種稀缺性已經(jīng)是增值的保障。但是保值、增值也要看大市，不見得在所有的投資時機(jī)都是最佳的。

　　小戶型在大市里面的特點(diǎn)也非常明顯，應(yīng)該說它的前景和風(fēng)險(xiǎn)都跟其他純粹居家的風(fēng)險(xiǎn)不一樣，它是一個純投資的產(chǎn)業(yè)，可能比其他居家型的更明朗。如果是項(xiàng)目或者產(chǎn)品有比較好的投資模式，可能比居家型物業(yè)收益更大。

　　舉個極端的例子，像酒店式公寓，它的投資保證比較明顯，因?yàn)樗纳婵臻g比較容易看得見，開發(fā)商也承諾了一定的回報(bào)模式，這可能更讓人動心。

　　不過，歸根到底還要看產(chǎn)品本身，不見得小戶型投資很好，或者是投資很不好。關(guān)鍵是你的產(chǎn)品本身有沒有這個素質(zhì)，能夠讓客戶在大勢不好的情況下，仍然有信心去投資。

　　現(xiàn)在我覺得對整個社會來講，應(yīng)該重新審視一下房地產(chǎn)市場。因?yàn)樵谶@種情況下，你會更加渴望有一些比較穩(wěn)當(dāng)?shù)耐顿Y方式，但有能力投資的人不會把雞蛋放在一個籃子里。像國債，低收益又低風(fēng)險(xiǎn)；像期貨這些東西，都會是主流。房地產(chǎn)跟這些產(chǎn)品還是不一樣的，就是它的稀缺性導(dǎo)致了持續(xù)升值的空間一定是看得見的。

　　宜景康源策劃經(jīng)理劉進(jìn)勇: 看產(chǎn)品才能談回報(bào)

　　有幾種投資，像黃金、期貨，包括股票。黃金有不足的地方。房地產(chǎn)呢?不同的房地產(chǎn)，有自己的特性，它有它的使用價(jià)值。以往，特別是2007年，過度地關(guān)注它的價(jià)格。2007年是忘不了的一年。房地產(chǎn)的規(guī)律都是一樣的，但回報(bào)率是有差距的，包括使用價(jià)值。價(jià)值跟價(jià)格對等的情況下，這些商品的投資才有意義。

　　星河傳說執(zhí)行總經(jīng)理貢立華: 房地產(chǎn)投資變現(xiàn)不易

　　投資性產(chǎn)品有幾個特點(diǎn)，第一是產(chǎn)品具有增值性；二是在一定期限之內(nèi)有穩(wěn)定性。還有一個特點(diǎn)就是流動性，最關(guān)鍵的就是及時變現(xiàn)性。

　　房地產(chǎn)跟黃金這兩個投資產(chǎn)品是有所差別的。黃金只有在賣的時候才能產(chǎn)生收益，而房地產(chǎn)是在中間就有收益。從這個角度來講，房地產(chǎn)更有保障一點(diǎn)。黃金不是永恒的高或者是低，最關(guān)鍵的取決于變現(xiàn)的時候它是什么價(jià)格。大家說“亂世買黃金”是有道理的。因?yàn)辄S金是穩(wěn)定、稀缺的產(chǎn)品，這就決定了它在亂世的時候最值錢。流離失所的時候，房子不值錢。

　　房地產(chǎn)的變現(xiàn)性不是最好。手續(xù)比較多，變現(xiàn)力比較弱，而且高檔房在交易方面，國家有很多規(guī)定。

　　除了變現(xiàn)外，房產(chǎn)投資還講日常收入。這就是目前很多投資者需要采取的方式。買小戶型，然后租出去，很多人采取這種比較穩(wěn)定的回報(bào)過程。回頭來看，其實(shí)房地產(chǎn)回報(bào)的方式很多，比如第一是收租金，第二就是看準(zhǔn)了上漲的機(jī)會，三個月或者四個月之后賣了變現(xiàn)。當(dāng)然還有長線投資。但對于普通老百姓來講，如果真的想投資房地產(chǎn)，就選擇一個自己認(rèn)為比較保險(xiǎn)的方式比較好，有的人喜歡以租金回報(bào)的方式為主。

　　目前說小戶型，很多開發(fā)商感到有壓力，因?yàn)檠矍暗氖袌鱿_實(shí)困難。未來一年東莞大力促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級，這意味著有更多更高級的人才來東莞，新來的人群肯定不會住農(nóng)民屋，肯定要選擇一個適合自己生活的氛圍，小戶型首當(dāng)其沖成為主要選擇。隨著升級的實(shí)施，未來市場肯定會放大。