一. 房屋建筑相關(guān)

1. 普通住宅與非普通住宅

1）普通住宅

普通住宅需同時滿足以下3個條件：

• 住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上，以評估報告所示容積率為準(zhǔn)
• 單套建筑面積在 140 平方米（含）以下，以房產(chǎn)證所示建筑面積為準(zhǔn)
• 依照房產(chǎn)所在區(qū)域，滿足所購房產(chǎn)的單價或總價（滿足其一）低于所在區(qū)域的單價的限價或總價的限價。

五環(huán)內(nèi)：單價 < 3.96 萬/平方，總價 < 468 萬/套 五環(huán)至六環(huán)：單價 < 3.168 萬/平方，總價 < 374.4 萬/套 六環(huán)外：單價 < 2.376 萬/平方，總價 < 280.0 萬/套

注：公房一般為普通住宅，但是對于超過 140 平米的公房，大部分銀行算普通住宅，具體每個銀行不同。

2）非普通住宅

上述三個條件有一條不滿足即為非普通住宅。非普通住宅會額外交很多稅，下面會專門有一節(jié)介紹各種稅費的。對于非普通住宅，網(wǎng)簽時基本上是按照普通住宅的來簽，即：

五環(huán)內(nèi)普通住宅貸款?303?萬，五環(huán)到六環(huán)是?243?萬，總價減去貸款剩下的全是首付。這樣算下來，首付是遠超于首套首付比例30%的。

2. 公攤面積

3. 建筑類型

1）塔樓

塔樓一層樓起碼有四五家住戶，中間才是電梯，這四五家住戶就圍繞到電梯分布的。塔樓分為方型、T型、蝶形、楓葉型等等，目前市面上的就是方型。

方型塔樓圖

一般塔樓戶型圖

優(yōu)點：房價較低；空間結(jié)構(gòu)靈活，宜于改造；公攤面積??；結(jié)構(gòu)強度高，抗震性好。
缺點：至少有一個寬面是墻，采光和通風(fēng)效果較差，無法做到前后通透；居住密度高；容易出現(xiàn)暗角（采光差）和邊角地帶；偶爾會有奇形怪狀的戶型出現(xiàn)

2）板樓

板樓的特點是每戶住宅都能夠南北相通，前后通透沒有任何阻擋。戶數(shù)一般不會超過4戶。板樓分為長走廊式和單元式拼，目前市面上的就是單元式拼接：若干個單元連在一起拼成一個板樓。

單元式拼接板樓樓圖

板樓戶型圖

優(yōu)點：采光和通風(fēng)效果較好，基本上每一個房間都能得到充分的日照，且有穿堂風(fēng)吹過，室內(nèi)空氣流通性也強；容積率低住戶相對較少。
缺點：大戶型偏多，單價和總價都較高；戶型格局不宜改造。

3）板塔結(jié)合

板塔結(jié)合顧名思義，同一棟樓既有板樓，又有塔樓。而板式結(jié)構(gòu)的戶型一般是位于單元的兩個端頭，或者最中間，且為大戶型；小戶型就是塔樓。

單元中間為板樓的板塔結(jié)合樓圖

二. 買房政策相關(guān)

1. 滿五

① 滿五”是指房產(chǎn)證從出證開始計算，時間滿五年或超過五年；不同房屋性質(zhì)判定標(biāo)準(zhǔn)不同，具體的如下：1）商品房：房本填發(fā)的日期或契稅票滿5年。2）公房：房本填發(fā)日期/契稅票/購房合同/購房房款的收據(jù)日期，只要上述條件滿1個就算滿5年。3）繼承房屋：繼承房屋以原始房產(chǎn)證日期計算是否滿5年。4）贈與：贈與直系親屬，按房本以原始日期計算是否滿5年，贈與非直系親屬，按贈與后的日期算滿5年。

② “”則是指以家庭為單位（配偶及孩子），業(yè)主在該省份內(nèi)，登記在國土局系統(tǒng)里得只有這一套房子。

通常情況下，房子滿足“滿五”的條件即可是免房子的個稅和增值稅。

2. 商貸買房首套、二套房認(rèn)定原則

北京的限購政策是“認(rèn)房又認(rèn)貸”。認(rèn)北京的房，認(rèn)的貸款。負(fù)責(zé)認(rèn)定的部門有兩個，一是銀行，二是房產(chǎn)登記機構(gòu)。如果涉及到貸款的話需要同時滿足兩個部門的認(rèn)定。認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是以家庭為單位，以戶口登記為準(zhǔn)。全家必須都滿足標(biāo)準(zhǔn)的才行。

首套：北京無房，范圍內(nèi)無商業(yè)性住房貸款記錄或公積金貸款記錄，且一年內(nèi)無離婚記錄
二套：北京有 1 套房，或范圍內(nèi)有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金貸款記錄，或一年內(nèi)有離婚記錄
拒貸：北京有 2 套房 / 范圍內(nèi)有 2 套及以上未還清的住房貸款

3. 北京政策房

1）共有產(chǎn)權(quán)房

通過實行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)方式，政府將其持有的部分產(chǎn)權(quán)“使用權(quán)”讓渡給首次購房人，進一步降低房屋出售價格，滿足無房家庭住房剛需。購房人可以按照政策性住房標(biāo)準(zhǔn)（商業(yè)貸款首付比例30%）申請公積金、商業(yè)貸款購買。

后面我會專門寫一篇文章詳細(xì)講一下共有產(chǎn)權(quán)房，以及自己從關(guān)注共有產(chǎn)權(quán)房到放棄共有產(chǎn)權(quán)房的心路歷程。

2）限競房

簡單來說就是“限房價，競地價”，讓開發(fā)商向上競地價，向下競房價。通過“限房價，競地價”的土地出讓方式產(chǎn)生的商品房就叫“限競房”。其重點是，在土地出讓時就提前鎖定房屋未來的上市銷售價格，而土地則由參與競買的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競拍，由出價者獲得。這是防止開發(fā)商炒地進而推高房價的一種調(diào)控舉措。

所以限競房的優(yōu)點是：便宜。

自然也會有很多缺點：限競房會有諸多限制，如：

①限交易（9年無法交易，限制你未來的資產(chǎn)置換選擇 基于“限競房”有“購房后5年內(nèi)不得出售”的限制，加上交付兩年和取得房本兩年的時間，算起來得持有5+2+2=9年時間不能在市場流動，甚至更久）
②限品質(zhì)（開發(fā)商在有限的利潤空間里，只能壓縮產(chǎn)品營造的成本和費用）
③限改善（限競房大量推售，限制了改善空間，70%的限競房面積在90平米以下）。

3）經(jīng)濟適用房

經(jīng)濟適用住房是指已經(jīng)列入國家計劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。

一類經(jīng)濟適用房滿5年后才可以上市出售，一類經(jīng)濟適用房需要繳納綜合地價款。

二類經(jīng)濟適用房，房產(chǎn)大多數(shù)是“拆遷安置”類房產(chǎn)或者“回遷房”，他們只是產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)注為經(jīng)濟適用房，但是不受經(jīng)濟適用房5年的限制，只要取得產(chǎn)權(quán)證就可以上市交易，除了按照商品房稅費標(biāo)準(zhǔn)以外，還需要交納成交價格3%的土地出讓金，交納該土地出讓金后，其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)變?yōu)樯唐贩?/p>

經(jīng)濟適用房不在考慮范圍內(nèi)，所以也沒有過多了解。

三. 名詞解釋

1. 容積率

容積率是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與凈用地面積的比率。又稱建筑面積毛密度。對于開發(fā)商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度?！叭莘e率”是項目總建筑面積與總用地面積之比。下面舉例說明下：

例如，在面積為100平方米的地塊上建房，每層建筑面積100平方米，建2層，總建筑面積200平方米，容積率就是2.0；如果建3層，每層建筑面積50平方米，總建筑面積150平方米，容積率就是1.5。

在建筑層數(shù)相同的情況下，容積率越小，居住密度越小，相對舒服。容積率越大則相反。容積率超過5就不建議購買了。

2. 得房率

得房率是指可供住戶支配的建筑面積與每戶建筑面積之比。

得房率=套內(nèi)建筑面積/套型建筑面積
套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺面積
套型建筑面積（也稱銷售面積）=套內(nèi)建筑面積 +分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e（俗說“公攤面積”）。

得房率是買房比較重要的一個指標(biāo)。計算房屋面積時，計算的是建筑面積，所以得房率太低，不實惠；太高，不方便。因為得房率越高，公共部分的面積就越少，住戶也會感到壓抑。一般，得房率在80%左右比較合適，公共部分既寬敞氣派，分?jǐn)偟拿娣e也不會太多，比較實惠。

3. 樓盤均價

樓盤是樓盤的平均價格，它代表著一個項目整體的價位水平。但是對于購房者來說，這個價格主要還是參考，現(xiàn)在的房屋銷售多是一房一價，不同樓層，不同樓棟和朝向之間房源價格都是不一樣的。

4. 房屋產(chǎn)權(quán)

1）什么是房屋產(chǎn)權(quán)

狹義上理解為房屋所有權(quán)，但準(zhǔn)確的定義應(yīng)該是“房屋所有權(quán)”和“土地使用權(quán)”，我們常說的產(chǎn)權(quán)年限，指的是土地使用權(quán)的年限，產(chǎn)權(quán)年限70年就是指土地使用年限為70年。我們國家現(xiàn)在實行的法律規(guī)定了建設(shè)使用地的使用權(quán)的期限，居住用地是七十年，工業(yè)用地是五十年，商業(yè)用地則是四十年，綜合用地五十年。

2）房屋產(chǎn)權(quán)到期后怎么辦？

根據(jù)我國《物權(quán)法》中的相關(guān)規(guī)定，住房建設(shè)用地使用期屆滿時，自動續(xù)期。續(xù)期時，需要補交土地金，但是不會太貴，續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。也就是說你的房屋即使到期了也還是你的，不用擔(dān)心到期會被回收或者會繳納很高昂的費用。

5. 期房

指一切已經(jīng)開工，但還沒有竣工的房產(chǎn)。

6. 現(xiàn)房

指已經(jīng)竣工的房產(chǎn)。

7. 商品房

指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司（個人、外國公司）向政府機關(guān)單位租用土地使用權(quán)期限40年、50年、70年開發(fā)的房屋，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。商品房又稱“大產(chǎn)權(quán)房”。

8. 公房

房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)歸國家所有。公房一般指原來的單位或企業(yè)分給職工的住房，房改以后買成個人產(chǎn)權(quán)的已購公房，就可以上市交易。

公房一般小戶型多，物業(yè)管理費用低，房齡老，采光好，得房率高。已購公房一般視為普通住宅，但個別銀行在商業(yè)貸款中會根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定普通或非普通住宅。已購公房可以貸款多，首付準(zhǔn)備不足的話可以考慮買已購公房，但好小區(qū)的已購公房比較少，需要精挑細(xì)選。