廣州公寓使用權(quán)陷阱

1、交易稅費(fèi)高：政策規(guī)定商用公寓契稅為4%，是住宅的2倍還要多，如果是二手房交易，綜合稅費(fèi)近30%。

2、40年使用年限：住宅70年產(chǎn)權(quán)，都說(shuō)公寓40年產(chǎn)權(quán)太短，這點(diǎn)也是屬于公寓投資陷阱。

3、難變現(xiàn)、難轉(zhuǎn)售：高額的轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)增加了商用公寓轉(zhuǎn)手交易的難度，讓公寓難以變現(xiàn)。

二、購(gòu)買公寓需要注意什么

1、考察小區(qū)的周邊綜合環(huán)境與配套

看小區(qū)周圍的配套設(shè)施是否能滿足自己的生活需求，還有小區(qū)環(huán)境、位置、交通便利、物業(yè)管理等，這些都是需要考慮的。

2、物業(yè)管理水平?jīng)Q定著小區(qū)房屋的出租率

小區(qū)的自有配套設(shè)施要足夠完善和豐富，比如：小區(qū)附近有超市、酒店、干洗衣服店、重點(diǎn)中小學(xué)、娛樂(lè)場(chǎng)所等，還有小區(qū)的安保措施、安全情況等，這些都是選房時(shí)需要特別注意的。

3、明確購(gòu)買目的

如果是買房理財(cái)?shù)脑?，可以選擇商業(yè)性質(zhì)的公寓。這類公寓跟寫(xiě)字樓差不多，租金低，受小企業(yè)家的歡迎。另外，房子配套、保安服務(wù)、周圍交通、網(wǎng)絡(luò)信號(hào)是否正常，也是買房者需要考慮的因素。如果自己居住的話，可以選擇住宅性質(zhì)公寓，因?yàn)樯虡I(yè)性質(zhì)公寓不通燃?xì)?，沒(méi)有辦法滿足生活需求。

廣東被騙買了使用權(quán)公寓

廣州投資者Z小姐介紹，她于2017年12月花了224725元，全款買下廣佛智城的一套使用權(quán)公寓。

據(jù)中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)報(bào)道，此類商住房項(xiàng)目土地性質(zhì)為農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，其使用權(quán)出讓40年，到期后可由村集體無(wú)償收回。（具體以實(shí)際情況為準(zhǔn)）

Z小姐分別與廣東廣佛智城商業(yè)地產(chǎn)投資有限公司（轉(zhuǎn)讓方）簽署《物業(yè)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，與廣東智城夢(mèng)樂(lè)城商業(yè)投資有限公司（承租方）、廣東廣佛智城商業(yè)地產(chǎn)投資有限公司（原出租方）簽署《租賃合同》。

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Z小姐提供

Z小姐介紹，該物業(yè)前三年委托廣東智城夢(mèng)樂(lè)城商業(yè)投資有限公司經(jīng)營(yíng)管理并按月度返租，3年后歸還給Z小姐。

根據(jù)租賃合同上顯示，每個(gè)月會(huì)有固定租金，且約定的收益是逐漸遞增的：

第一年（2019年）月租金收益為1600元/間，合共每年租金19200元；

第二年（2020年）月租金收益為1680元/間，月租金比上一年遞增5%，合共每年租金為20160元。

第三年（2021年）月租金為1764元/間，月租金比上一年遞增5%，合共每年租金21168元。

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Z小姐提供

正當(dāng)Z小姐以為接下來(lái)可以穩(wěn)做包租婆的時(shí)候，意料不到的事情發(fā)生了：2020年1月起開(kāi)始返租中斷。

直到2020年6月才開(kāi)始重新返租。但在2020年6-12月期間，僅返租2765元；2021年1月-11月，返租金額為0元。

總的來(lái)說(shuō)，截止2021年底，Z小姐足足欠收約36041元。

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Z小姐提供

對(duì)此，Z小姐曾多次前往項(xiàng)目討要租金，承租方表示由于疫情影響、經(jīng)濟(jì)下行，沒(méi)能繼續(xù)返租。

那么，承租方這個(gè)理由是否成立呢？

《租賃合同》上明確規(guī)定：如因不可抗力不能按期履行義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知另一方，并應(yīng)當(dāng)在合理的時(shí)間內(nèi)提供有關(guān)機(jī)構(gòu)出具的有效證明。

Z小姐提到，雖然承租方明確表示是因疫情影響無(wú)法返租，但卻沒(méi)能夠提供相應(yīng)的有效證明，因此她難以接受這個(gè)理由。

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Z小姐提供

此外Z小姐還表示，2018年12月31日原本是約定交付物業(yè)的時(shí)間，但甲方（廣東廣佛智城商業(yè)地產(chǎn)投資有限公司）卻遲遲未能交付。

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（甲方為廣東廣佛智城商業(yè)地產(chǎn)投資有限公司，乙方為Z小姐）

對(duì)于無(wú)法如期交付物業(yè)的說(shuō)明，《物業(yè)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》上也有解釋：甲方未按照本合同第五條約定的期限向乙方交付該物業(yè)，應(yīng)按照已收轉(zhuǎn)讓金額每日萬(wàn)分之五的標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付違約金。（甲方為廣東廣佛智城商業(yè)地產(chǎn)投資有限公司，乙方為Z小姐）

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Z小姐提供

但Z小姐表示，截至目前甲方（廣東廣佛智城商業(yè)地產(chǎn)投資有限公司）并沒(méi)有支付相應(yīng)金額的違約金。

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樓市君與Z小姐聊天記錄

在這其中，有一個(gè)關(guān)鍵信息：房子遲遲未交付，那么返租租金從何而來(lái)呢？

對(duì)此，業(yè)主曾向項(xiàng)目方尋求答案，但沒(méi)有得到確切的回應(yīng)。

為了拿回返租租金和違約金，Z小姐開(kāi)展了漫長(zhǎng)的投訴之路：向法院申訴，一審判定Z小姐勝訴。

但近日廣東廣佛智城集團(tuán)有限公司（原廣東廣佛智城商業(yè)地產(chǎn)投資有限公司）又提起上訴，因此她正在準(zhǔn)備二次申訴。

“到目前為止還有近3.6萬(wàn)的租金未收回。房子方面，一直到近日開(kāi)發(fā)商才電話通知交付，浪費(fèi)了很多時(shí)間和精力?！盳小姐非常氣憤又無(wú)奈。