作為佛山市南海區(qū)推進(jìn)“三舊改造”的麗日廣場項(xiàng)目近期引來大麻煩。開發(fā)商將辦公性質(zhì)的房產(chǎn)當(dāng)作住宅用途的商品房售賣，并隱瞞了32年到期后將被村委會(huì)無償收回的合同信息。

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臨近過年，但是佛山麗日廣場眾多業(yè)主卻憤憤不平，奔波于維護(hù)自身權(quán)益的路上。

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花錢買來住的房子如今被告知只能用來辦公，業(yè)主們意識(shí)到自己可能遭受了消費(fèi)欺詐，回顧購房經(jīng)歷，仔細(xì)查看購房合同會(huì)發(fā)現(xiàn)，這或許原本就是一個(gè)陷阱。

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毫無征兆 1700套公寓突然成寫字樓

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若不是南海區(qū)住建局發(fā)現(xiàn)麗日廣場的銷售大堂內(nèi)沒有公示廣場內(nèi)房產(chǎn)將被村委會(huì)無償收回這一條款，并責(zé)令開發(fā)商將這一實(shí)際情況進(jìn)行公示。這件事或許還會(huì)被隱瞞到2045年才會(huì)被業(yè)主發(fā)現(xiàn)。

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12月22日，《消費(fèi)者報(bào)道》記者來到麗日廣場銷售大堂，墻壁上藍(lán)色背景的公示牌上寫道：“根據(jù)《關(guān)于加強(qiáng)非住宅用地管理的意見》及《規(guī)劃條件》的規(guī)定，本項(xiàng)目不準(zhǔn)在商業(yè)、酒店、辦公及配套建筑內(nèi)建設(shè)公寓、酒店式公寓、公寓式辦公、SOHO辦公、產(chǎn)權(quán)式酒店等有居住功能形式的用房?！眰渥?nèi)容還講到，該項(xiàng)目的建筑物在使用過程中不得改為住宅用途。

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?▲釘在銷售大堂墻壁上的“麗日廣場備注內(nèi)容”

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然而，業(yè)主從宣傳廣告和銷售的口中得知的卻與之完全相反，不少業(yè)主以為買了套居住用的公寓，卻不知實(shí)為寫字樓。有業(yè)主向《消費(fèi)者報(bào)道》記者表示：“麗日當(dāng)初在宣傳及簽合同時(shí)都說這些房子是辦公居住兩用。”

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在廣場銷售完大部分的房子后，這份公示牌才姍姍來遲地出現(xiàn)在銷售大堂。有業(yè)主發(fā)現(xiàn)此面公示牌后，將這一令他們震驚的消息告訴了其他業(yè)主，一石激起千層浪。

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“我們買房子也是用來住的，現(xiàn)在只能用來辦公，我們怎么會(huì)用得著？這么一個(gè)廣場建設(shè)了1700多套辦公室，想想都是不可能的?！睒I(yè)主埋怨道。

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得知自己所買房子僅能用來辦公后，業(yè)主們開始收集開發(fā)商先前對麗日廣場進(jìn)行的有關(guān)“公寓”的宣傳。麗日廣場的官方微信“麗日廣場”在2016年5月17日發(fā)布的一篇名為“麗日廣場最火爆戶型！”的文章中，明確說明廣場內(nèi)所售房產(chǎn)為“單身公寓”。

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▲麗日廣場官方微信文章，后被業(yè)主截圖打印

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有業(yè)主向《消費(fèi)者報(bào)道》記者展示了麗日廣場當(dāng)初宣傳的傳單。在傳單的左下角，“量身定制辦公與生活空間”的字眼十分醒目。而從房屋規(guī)劃圖看來，床和浴室的設(shè)計(jì)也十分明顯。

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▲麗日廣場宣傳單

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蔡姓業(yè)主在今年4月份看中了廣場內(nèi)的房子?！爱?dāng)時(shí)千挑萬挑，看中麗日廣場的商業(yè)潛力，決定買下。每平方米10910.13元，總價(jià)是38萬元。沒想到現(xiàn)在回頭看看，處處是坑?！?/p>

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蔡姓業(yè)主告訴《消費(fèi)者報(bào)道》記者：“我一次性在麗日廣場買了兩套公寓。打算等年紀(jì)大了可以把廣州的房子留給孩子，自己搬到廣場公寓住。另一套可以用來收租金。都已經(jīng)簽了購房合同了，現(xiàn)在告訴我這房子不能住，只能辦公，放誰都接受不了。”

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同樣來自廣州的梁姓業(yè)主向《消費(fèi)者報(bào)道》記者展示了其與麗日廣場銷售的微信對話記錄。內(nèi)容顯示，銷售人員似乎對廣場公寓改成辦公用途都不知情。

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12月24日，記者進(jìn)入廣場內(nèi)的房屋現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，部分房屋已經(jīng)完成裝修。裝修工人向《消費(fèi)者報(bào)道》記者詳細(xì)描述了房屋內(nèi)床鋪和浴室的位置，裝修規(guī)劃為居住用，并非辦公。

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雖然文件明文規(guī)定，麗日廣場項(xiàng)目內(nèi)的房屋不能用來居住，但是當(dāng)日，記者還跟隨4名業(yè)主進(jìn)入他們所購買的房屋內(nèi)，裝修標(biāo)準(zhǔn)均按照居住要求。該名業(yè)主告訴記者，他們已經(jīng)將房子租給了入駐廣場的酒店，自己則只收取租金。

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值得一提的是，在有關(guān)部門驗(yàn)收工程時(shí)，施工方將浴室處的低凹處用水泥進(jìn)行了填補(bǔ)。而在實(shí)際裝修時(shí)，裝修工人再將水泥全部挖出。浴室的墻壁是在工程驗(yàn)收之后，由裝修工人進(jìn)行堆砌的。

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這一動(dòng)作被業(yè)主解釋為，工程確實(shí)是以辦公標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收的，而在水泥填補(bǔ)的地方設(shè)計(jì)下水道、熱水管道等設(shè)施掩蓋不了房屋就是用來居住的。

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買房變租房 29年后將被村委會(huì)無償收回

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除了買來的房子不能住，同樣令業(yè)主難以釋懷的還有房子在29年后還要被村委會(huì)無償收回。

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根據(jù)有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地的土地流轉(zhuǎn)的規(guī)定，村集體是土地的擁有者，而開發(fā)商只是使用者。

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上述公示牌講道，根據(jù)《土地使用權(quán)出讓合同》的約定，權(quán)屬人對土地上房產(chǎn)的持有年限不超過本宗土地的出讓年限，土地出讓年限屆滿后，土地及地上建筑物、附著物由集體土地所有權(quán)人無償收回?！?/p>

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這讓業(yè)主感到惶恐。無論是買房用來居住，還是用來投資的業(yè)主都對此條款極力反對。黎姓業(yè)主告訴《消費(fèi)者報(bào)道》記者：“買房之前，開放商和銷售都沒有告訴我們這房子在29年后會(huì)被無償收回，只說到期后，我們可以以補(bǔ)地價(jià)的方式續(xù)期。”

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這一種產(chǎn)權(quán)年限結(jié)束后的處理辦法明顯和國有土地性質(zhì)的商品房產(chǎn)權(quán)不同。有業(yè)主埋怨道：“雖然關(guān)于國有土地使用權(quán)到期后的續(xù)期辦法至今還在研究，但總不至于被無償收回吧，而且全國那么多人都是一樣的情況?！睒I(yè)主們擔(dān)心，村委會(huì)掌握了太多的主動(dòng)權(quán)，到期后的談判令他們太被動(dòng)，村委會(huì)可以無償收回的東西，何必還要低價(jià)讓我們續(xù)期呢？

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業(yè)主感到納悶，合同簽的是《商品房買賣合同》，銀行貸款也能順利發(fā)放，房產(chǎn)證也有，所有的文件和流程都和購買國有土地上的房子一樣，為何自己的房子到期后就要被無償收回呢？

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記者了解，這與廣東省特有的“三舊改造”改造模式有關(guān)。農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)入市不僅能推動(dòng)土地資源集約利用，又能提高農(nóng)民收入，實(shí)現(xiàn)多贏。

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2014年9月15日前，南海區(qū)的農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)入市后，并沒有房產(chǎn)證可發(fā)。當(dāng)天，南海市國土局發(fā)布了《南海區(qū)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)實(shí)施辦法》?！掇k法》允許集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)入市后，可以在租期內(nèi)發(fā)放房產(chǎn)證。

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根據(jù)上述《辦法》，麗日廣場的業(yè)主在使用期內(nèi)擁有獨(dú)立房產(chǎn)證，也可進(jìn)行正常的交易買賣、抵押和按揭貸款等操作。

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微信圖片_20181210181844.jpg"/>▲佛山權(quán)威房地產(chǎn)網(wǎng)上的項(xiàng)目信息

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據(jù)相關(guān)合同顯示，麗日廣場的土地屬于南海區(qū)桂城街石（石肯）村（注：石肯二字合為一字，音gěng，現(xiàn)字典已無此字。）一村東股份合作經(jīng)濟(jì)社（下文簡稱：經(jīng)濟(jì)社）所有。

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為求證真?zhèn)?，《消費(fèi)者報(bào)道》記者來到經(jīng)濟(jì)社。經(jīng)濟(jì)社社長龐次聯(lián)告訴記者：“麗日廣場的土地是經(jīng)過經(jīng)濟(jì)社全體超過1000名股東集體投票表決出讓給麗日東方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的，是經(jīng)濟(jì)社出讓的唯一一塊土地?！?/p>

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她向記者提供了一份和開發(fā)商簽訂的名為《土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》的合同副本，簽訂日期為2012年12月28日。為何有“補(bǔ)充”二字，她解釋道，因?yàn)殚_發(fā)商不能接受一次性付清租金，選擇分期支付，后來合同重新簽了一份，最終合同以該份為準(zhǔn)。

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麗日廣場的占地面積共計(jì)48149平方米，土地出讓期限為32年，即至2045年。開發(fā)商支付每平方米4865元，共計(jì)2億3千多萬元的土地使用權(quán)出讓金給經(jīng)濟(jì)社，前后共8年付清。

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微信圖片_20181210181908.jpg"/>▲經(jīng)濟(jì)社提供的《土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》

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龐次聯(lián)表示，土地出讓給開發(fā)商后，經(jīng)濟(jì)社只負(fù)責(zé)收取租金，其余的都交給開放商自行處理。到2045年的時(shí)候，經(jīng)濟(jì)社確實(shí)要無償回收土地，包括土地上的建筑物等全部歸經(jīng)濟(jì)社所有，開發(fā)商不得蓄意破壞建筑物。

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至于到期后是否有其它辦法。龐次聯(lián)說：“無償收回是肯定的，合同寫得明明白白。到期后，需要經(jīng)過我們經(jīng)濟(jì)社全體代表集體表決決定。若是業(yè)主還想繼續(xù)使用，可以與我們經(jīng)濟(jì)社簽租房合同?！?/p>

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寫字樓當(dāng)公寓賣 開發(fā)商或涉合同欺詐

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12月24日，記者致電該廣場銷售處，銷售人員稱廣場的房子已經(jīng)全部賣完。事件被曝光后，廣場內(nèi)的房子或已停止銷售。記者在銷售大堂看見一份貼出的房屋售賣情況，實(shí)際上仍有部分房子尚未賣出。

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開發(fā)商方面拒絕了采訪，在此前接受其它媒體采訪時(shí)，該公司一名岑姓經(jīng)理講道：“產(chǎn)權(quán)到期后，確實(shí)是要?dú)w還土地的。到時(shí)候開發(fā)商可以和政府出面一同扭轉(zhuǎn)這一局面?！?/p>

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業(yè)主認(rèn)為，在購房前對“無償收回”一事一無所知，開發(fā)商就是銷售欺詐。對此，該岑姓經(jīng)理解釋道，這有可能是銷售的行為。

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《消費(fèi)者報(bào)道》從一份業(yè)主與銷售人員的對話錄音得知，銷售人員也感到委屈。銷售人員表示：“當(dāng)初開發(fā)商和我們說一切手續(xù)都是正規(guī)的，現(xiàn)在就把責(zé)任推給我們，連傭金都還沒給，我們也在找他們?！?/p>

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▲網(wǎng)上仍有不少出售信息

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究竟開發(fā)商是何方神圣？

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根據(jù)記者調(diào)查，麗日廣場的開發(fā)商“佛山市麗日東方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”共有6個(gè)法人股東，一個(gè)為廣東麗日集團(tuán)投資有限公司，其余5個(gè)均為佛山市當(dāng)?shù)仄髽I(yè)。目前的法定代表人名為趙正。

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工商登記記錄顯示，近年該公司的法定代表人經(jīng)歷過兩次變更。2012年11月30日，其法定代表人由嚴(yán)偉良更換成陳才榮。在麗日東方廣場房屋售賣期間，即2016年4月11日，法定代表人再由陳才榮更換成趙正。

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▲佛山市麗日東方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的注冊信息

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另外，據(jù)南海區(qū)人民法院的公開裁決書顯示，2016年3月3日，該法院受理了該公司的法人股東之一——佛山市中為投資咨詢有限公司和佛山市麗日東方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司其余5個(gè)法人股東的公司解散糾紛一案。不過，在該案宣判之前，雙方達(dá)成和解，原告撤回了起訴。

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業(yè)主驚覺受騙 ???解決似乎遙遙無期

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上述岑姓經(jīng)理表示，當(dāng)初的簽約合同都寫得明明白白，業(yè)主要是覺得有消費(fèi)欺詐，可以走法律途徑。

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業(yè)主仔細(xì)查看了購房合同發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商對此事早已埋下伏筆。從業(yè)主提供的《商品房買賣合同（預(yù)售）》的文件中，可以看到，該商品房的規(guī)劃用途為“辦公”。這說明，在簽購房合同時(shí)，業(yè)主已然知道房子的用途是用來辦公的。

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但業(yè)主有苦難言。數(shù)名業(yè)主向《消費(fèi)者報(bào)道》表示，“麗日廣場的土地性質(zhì)為商服用地，我們對此不太了解。簽約合同時(shí)，銷售讓我們都寫辦公用途，稱辦公用途的房子可以用來辦公，也可以用來居住。若是只寫居住，就不能辦公了?！?/p>

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該房產(chǎn)既可以辦理房產(chǎn)證，也可以走正常的商業(yè)貸款，而且業(yè)主也繳納了“住宅專項(xiàng)維修資金”。一切的手續(xù)都和購買國有土地上的房子一模一樣，業(yè)主對此并沒有太在意。這一疏忽，讓業(yè)主如今的維權(quán)陷于被動(dòng)。

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另一方面，關(guān)于“無償收回”，記者在銷售大堂角落的桌面上發(fā)現(xiàn)了一份《見證書》，此份見證書和經(jīng)濟(jì)社提供的合同副本內(nèi)容一致，只是涂掉了土地出讓金額而已。

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▲銷售大堂內(nèi)的《見證書》，寫有“無償收回”的條款

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在桌面旁邊的白色寫字板貼出了數(shù)份有關(guān)該廣場如《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》等文件。但是此份寫有出讓期到期后將被“無償收回”的《見證書》卻夾雜在這份含有數(shù)十份文件的文件夾內(nèi)，極不容易被發(fā)覺。至于這份《見證書》是何時(shí)放進(jìn)文件夾，出現(xiàn)在銷售大堂內(nèi)的，我們不得而知。

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業(yè)主表示，若是我們能早看見這份《見證書》，早知道會(huì)被無償收回，那我們再買房就是我們的事了，但是我們之前壓根就一點(diǎn)都不知道。“而且，‘無償收回’這么重要的一個(gè)信息，怎么就不在我們的購房合同當(dāng)中提一提呢？”

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面對南海區(qū)住建局“當(dāng)初沒看合同嗎”的疑問，業(yè)主無奈回道：“當(dāng)時(shí)中介帶我們看樣板房，房間里有廁所、廚房、餐臺(tái)和大床，明擺就是公寓，就簽了認(rèn)購書。后來再簽合同時(shí)，對方講合同是房管局打印的不會(huì)假?！?/p>

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▲網(wǎng)上關(guān)于麗日廣場二手房的圖片

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然而就是所有程序正當(dāng)，和購買居住用商品房的流程一模一樣的過程中，所有業(yè)主都沒有質(zhì)疑過房子根本就不能用來住人，只能用來辦公。

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如今，業(yè)主抱團(tuán)維權(quán)，已經(jīng)向當(dāng)市公安局南海分局經(jīng)偵處進(jìn)行了備案。從12月21日起，每天都有前來備案的人。該分局宣傳科工作人員告訴《消費(fèi)者報(bào)道》記者，目前還處在收集信息的階段，處理起來可能需要幾個(gè)月。

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浙江省五聯(lián)律師事務(wù)所擅長合同法和房地產(chǎn)法的律師張東偉評(píng)論此事道：“銷售是代表開發(fā)商的，開發(fā)商將責(zé)任推給銷售是不成立的，其行為最終還是得由開發(fā)商來承擔(dān)。開發(fā)商有趁購買者不懂法進(jìn)行惡意欺詐的嫌疑?！?/p>

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對于合同上寫明“辦公”不能居住一事，他認(rèn)為這是開發(fā)商故意誤導(dǎo)，導(dǎo)致消費(fèi)產(chǎn)生重大誤解，根據(jù)《合同法》第54條，業(yè)主們可以有自知道被欺騙后一年期限的撤銷權(quán)。

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了解完事件經(jīng)過，張東偉認(rèn)為在證據(jù)上，開發(fā)商是有利的。他建議業(yè)主可以推薦代表人聘請律師進(jìn)行維權(quán)。

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得知麗日廣場將辦公用途的房子當(dāng)作居住用途進(jìn)行宣傳銷售后，南海區(qū)國土局再次強(qiáng)調(diào)：“不得以商品住宅、公寓等帶有居住性質(zhì)的名義進(jìn)行違規(guī)宣傳、銷售?！?/p>

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▲國土局在相關(guān)論壇上的回應(yīng)

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而此時(shí)，麗日廣場的大多數(shù)房子已經(jīng)售賣出去。一面是開發(fā)商及銷售隱瞞房產(chǎn)實(shí)際信息，一面是業(yè)主認(rèn)為被欺詐要求退房，南海區(qū)推進(jìn)“三舊改造”的改革方案在麗日廣場項(xiàng)目上遇到了棘手的難題。