這可能是開發(fā)商設(shè)計同學(xué)交過最厚的一次答卷。

　　豐臺公共資源交易綜合分平臺五層政務(wù)窗口外，某房企單個地塊投報材料足有多半個座椅厚。

　　這讓嚴肅君想起了候考試，不管會不會，都要寫滿，畢竟態(tài)度決定一切。

　　5月25日，北京10宗競高標準建設(shè)宅地方案投報結(jié)束，參與報名房企名單已全部出爐。

　　其中王四營L01地塊、密云地塊由于無人投報，由當時最后一手舉牌者拿下，分別是金地+保利+華潤聯(lián)合體、首開+住總+旭輝+花樣年聯(lián)合體。

　　也不知道算是撿漏還是拾雷。

　　另外8宗地塊，仍在唱標，等待評委打分。具體怎么打分咱也不知道，咱也不敢問。

　　好在答案已經(jīng)有了，那就是高標準商品住宅建設(shè)方案。

　　01?高標準：多1分成績，多1份成本

　　其實，游戲規(guī)則很簡單。

　　《高標準商品住宅建設(shè)方案評審內(nèi)容和評分標準》一共就三頁，分為建筑品質(zhì)和規(guī)劃建筑設(shè)計兩個部分，總分各100，分高者拿。

　　但難點在于，高標準建設(shè)方案里的每1分，都是建安成本的增加。

　　就以打頭的綠色建筑為例。

　　業(yè)內(nèi)對于綠色建筑的成本增量做過測算，居住項目一星級、二星級、三星級的成本增量分別為12-40元/平、55-100元/平、120-200元/平。

　　看著只是一頓飯錢，換算到整個項目，總量就比較驚人了。比如王四營L03地塊純R2建控規(guī)模約12萬平，全部建三星級綠色建筑，建安成本也要增加1440萬。

　　這還只是綠色建筑成本增量，如果全部按照表格來算，總成本要更多。

　　當然，據(jù)專家測算，一般綠色建筑項目在5-10年內(nèi)均能收回綠色技術(shù)所帶來的成本增量。但要不要提前把這個錢花出去，對開發(fā)商來說是個考驗。

　　其實不僅高標準，北京土拍雙集中模式，限地價+限銷售單價+競政府產(chǎn)權(quán)比例+競公房屋租賃面積+競國際人才住房面積等等，每一個“+”都是顯形或隱形的成本增加。

　　02?高標準，也是執(zhí)行和驗收標準

　　問題在于，北京的宅地，有些本身就是賠錢拿。

　　有機構(gòu)測算，首次集中供應(yīng)的29宗宅地里，零利潤甚至虧損地塊占比近4成，低利潤項目占比過半，中利潤項目僅不足1成，而中高利潤及高利潤項目占比為0。

　　本來利潤就低，還要高標準加成本，能實現(xiàn)嗎？

　　嚴肅君可以肯定的告訴你，高標準建設(shè)方案不僅是方案，還是執(zhí)行標準、驗收標準。

　　此前的項目，開發(fā)商先拿地，根據(jù)土地條件進行設(shè)計方案，為了保證利潤，壓縮建安成本是常規(guī)操作。

　　現(xiàn)在競報高標準建設(shè)方案，相當于將提交設(shè)計方案報規(guī)環(huán)節(jié)前置，方案評分，開發(fā)商成功拿地，直接在住建委備案。

　　03?解決實際問題

　　毋庸置疑，這是為購房者提前兜了底，而且這個底線還挺高。更關(guān)鍵的是，高標準并不只是喊口號，而是實實在在解決問題。

　　嚴肅君從高標準建設(shè)評審內(nèi)容，附加10萬字的相關(guān)資料里，將涉及到實際居住的重點摘了出來。

　　①?硬件上，減少“問題”房

　　2019年入市的一批改善產(chǎn)品，社區(qū)常常“高低配”設(shè)置，向高層要銷量，向別墅要利潤成為很多房企的“不謀而合”。

　　高標準建設(shè)評審里明確，“應(yīng)避免高低配”，也就是說，至少這批競報高標準建設(shè)的項目，是要拒絕高低配的。

　　在戶型設(shè)計上，也將不再出現(xiàn)刀把、手槍等奇葩戶型。評審標準里還要求“房間方正、空間尺度適當，合理，朝向合理，空間浪費少”。

　　窗戶更大，還必須配備遮陽棚。住宅設(shè)計規(guī)范中，臥室窗地面積比的及格線為1/8，高標準要求達到1/6。

　　另外還有樓間距至少18米起，充分保證采光等。

　　② 軟件上，增加舒適度

　　社區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計等歸為房屋硬件條件的話，那屋內(nèi)的配置就是軟件。

　　現(xiàn)在精裝交房常見的新風(fēng)系統(tǒng)、直飲水等，未來在高品質(zhì)建設(shè)商品房里或是標配。

　　鼓勵裝配式裝修，什么是裝配式裝修？可以簡單理解為，一套房里除承重墻外都是可移動的，后期個人裝修可快速拆改變換空間，不用鑿墻刨地。

　　室內(nèi)空氣質(zhì)量有更明確的指標，比如PM2.5全年濃度不高于35μg／m3，已經(jīng)達到優(yōu)的級別。

　　還要求同層排水，明廚明衛(wèi)，樓板隔音等細節(jié)。

　　③ 延長保修期

　　大風(fēng)刮掉墻皮、室外下大雨室內(nèi)漏水的新聞不少?？此铺鞛?zāi)，實則人禍。每到這種時候，業(yè)主報修時發(fā)現(xiàn)保質(zhì)期已過，只能自己買單。

　　關(guān)于室內(nèi)外防水保修期方面，國家規(guī)定保修期為5年，而高標準建設(shè)商品房保修期延長到15年。

　　另外屋面保溫工程、建筑門窗承諾質(zhì)量保修期限不少于8年。

　　以上是高標準的A面，B面是，有業(yè)內(nèi)人士認為，高標準提高節(jié)能減排要求，高贈送的“神戶型”將越來越少。

　　確實，限競房高贈送是為了加速去化，商品房高贈送是為了賣得上價。新入地塊未來銷售指導(dǎo)價鎖死，高贈送只是徒增成本，開發(fā)商失去了拓展面積的動力，所謂的“神戶型”也就有可能消失。

　　當然，也有房企內(nèi)部人士認為，高標準更多是成本增加，對于產(chǎn)品形態(tài)影響不大。

　　到底導(dǎo)向何種結(jié)果？等這8宗待定地塊，公示了高標準建設(shè)方案后，自然就見分曉了。

　　互動時刻：

　　這樣的高標準建設(shè)商品房，你怎么看？歡迎留言與嚴肅君互動~

　　附《高標準商品住宅建設(shè)方案評審內(nèi)容和評分標準》全文：